物业，社区，业委会关系论。- 东论东方热线·东方论坛-宁波论坛—

发表于 2022/03/05 13:17:26 来自浙江宁波

楼主

小区建成，交付，会有个前期物业，一般由开发商名下自己开的物业公司，或者跟外面的物业公司签订物管合同。小区入住的业主达到条件了，可以成立业委会，这时，社区指导并监管业主们依法成立自己的业委会，业委会成立后，前期物业合同到期，业委会代表全体业主再协商签订物管合同。业委会成立，必须是依法依规，有筹备组，有依法公示名单，有上门或电话选票，并且有业主代表参加现场的唱票，选举过程。社区只是起指导监督作用，但是具体的选举是业主自身意愿的行为，社区是无权干涉业主选谁，不选谁的。所以选出来的是大多数业主的意愿，如果业主放弃自己的权利，随便听社区或筹备组安排，那么后果也是业主自己承担。物业的日常的监管是由业委会负责，社区是上级处理事务部门，并不负责日常监管，必竟一个社区有很多小区，不可能一个个去监管，只有业委会对物业的工作不认可，有问题，可以向社区反应，社区才会介入，但是这也只是介入调解，协商。物业最终的去留是由全体业主决定的，社区是无权决定。再来说财务方面。物业费缴纳的开支，业主无权过问，物业公司也没有义务公开。小区的公共收益（广告，停车费，公共用房出租费），前期没有业委会，由物业统一管理，单独设立子帐户，这部分业主可以要求物业公开收支，物业也有义务公开，业委会成立后，物业向业委会移交帐户，除非业委会不想接收，那么继续由物业代管。另外说费用的事，作为小区业主，首先要明白，不是物业费交了，小区所有开支都应由物业负责，其实小区大多数的开支由业主承担，比如绿化的补种，小区道路修补，地下车库的灯管更换，小区景观灯的更换，小区公共设施的更换，监控设施的维修更换等等，都是由业主承担的。业主家里的维修，物业有义务提供服务，但可以相应的收取费用（项目费用要公示）。最后，业主们要熟悉业主，物业，社区，业委会各自的职责范围，物业，业委会，业主，三者不能是对立关系，敌对关系，否则是搞不好的。如果业委会与物业都想换，那么首先要换的是业委会，征集全小区的20%业主签名，就可以召开临时业主大会，起动罢免程序。如果只是想换物业，那么只要合同到期，业委会与物业解除合同就可以了。不要认为什么都是社区掌控，物业是社区指定，业委会是社区指定，先要知道相关的规定，然后才能相应的去做事。

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悠然小憩

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发表于 2022/03/05 16:51:25 来自浙江宁波


借帖问问： 1.业主所付物业管理费，是按住户的面积所付。为什么住户的室内装置坏了，让物业修理，需要另外付费。这是不是双重收费？ 2.业委会是监管物业公司的。察看、督促并管理这个是“监管”的名字解释业委会有什么权力去监管？

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悠然小憩 2022/03/05 17:11:30 来自浙江宁波举报 1 回复

悠然小憩2022/03/05 17:05:53举报0回复删除 |
先要告诉你，为何按面积付，因为一个小区有公共面积，有绿化，有消防，有景观灯，有照明灯等等，这些需要维护，需要修理，需要保洁，门岗需要保安，住的面积大，所占的小区配比就大，需要出的钱就多，这是很公平的事，难道50平方的住户与500平方的住户交一样的物业费？所付的钱，是用于这些方面的，并不包括业主家里的。

业主自家的东西坏了，物业要免费修理，你怎么不说业主的电视坏了，冰箱坏了，空调坏了等等，都让物业免费修好了。

业委会监管物业，有什么问题？业委会的职责就是监督好物业做好服务，管理好物业维修更换中需要业主承担的每一分钱，有错吗？业委会监管物业的权利，是全体业主赋予的，物业是业主请来的管家，难道没有权利监管？

创星伟业 2022/03/05 20:49:29 来自浙江举报 0 回复

物业就是档社区就是征服业委会就是议院

我亦不是菊花

悠然小憩 2022/03/06 10:36:44 来自浙江宁波举报 0 回复

监督物业服务不仅仅是业委会的事，　是全体业主的权利．代表监督物业服务仅仅是一个内容．代表业主管好钱，当好家．

赵mm

悠然小憩 2022/03/06 19:49:05 来自浙江宁波举报 0 回复

像这样业主乱停车，堵了交通通道。和业委会讲，业委会是不拿工资的，也是小区业主（也许是他的车）。和物业讲，物业没有执法权，又不能赶业主停车。和社区讲，业主停的是公共场地，他付了停车费，是可以停。最后，还是谁也不能管理谁。

悠然小憩 2022/03/06 20:16:08 来自浙江宁波举报 0 回复

法律上没有规定小区乱停车归谁管，谁有执法权，这根本没有办法。全国都是这种现象。你要拿这个来说事，这就是强人所难了。

三角地aaa

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发表于 2022/03/06 10:24:16 来自浙江宁波


现在乱象这么多主要是以下原因：１.物业服务管理整体水平不行，　好的物业公司与业主的纠纷相对较少．２.政府的监管不到位有的甚至缺失．(物业办变成了物业的娘家人，而不是管理监管方，其它管理部门对物业的管理支持力度不够，对物业仅处罚，并不提供支持．物业没有执法权，有问题反馈给管理部门，管理部门不处理．) ３.业主的素质至关重要．(业主如果素质好，能遵守小区公约，那么物业公司就可以把精力放到服务上去，否则精力重复地花在不断地清理乱扔的垃圾，乱拉的狗屎，保安不断地处理违停的电瓶车，汽车，这样的小区，是搞不好的．) 现在有的人挺矫情的，　自己的素质要和差的小区看齐，　对物业服务的要求要向豪宅看齐，把矛盾无限放大，小区就乱了套．原来住老小区，安然无事，　因为知道一年就３，５百的物业费，就是叫两扫地的，三保安看门的，心里定位很清楚．现在天天吵换物业，要什么服务，

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我亦不是菊花

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发表于 2022/03/06 11:57:57 来自浙江宁波


事实上，物业是老板，社区是老板助理，业委会是打工仔韭菜代表。

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宁波汤团

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发表于 2022/03/05 17:21:19 来自江苏


初中没毕业的老老三柚子物业又出来了

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悠然小憩 2022/03/05 17:34:22 来自浙江宁波举报 0 回复

一个喷子，只会喷，只会YY，还是搬你的砖去吧，自己一点不懂，就急吼吼的跳出来咬人，哪家没套上链给跑了出来。

xixihaosi

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发表于 2022/03/05 19:21:02 来自浙江宁波


路过一下

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微微安楼

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发表于 2022/03/05 20:02:31 来自浙江宁波


就没遇到过好的物业。

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悠然小憩 2022/03/05 20:27:03 来自浙江宁波举报 0 回复

好物业得由几个条件：1：物业费的高低（最重要因素，这是保证物业人员配备是否齐全，利润是否足够，如果这个物业不做，别的物业抢着做），2：业委会是否给力（监督好物业的服务，审核好费用，促进物业提高品质，起好业主与物业之间的沟通桥梁，协调好双方的关系，既要保护业主的合理需求，也要驳回业主的不合理投诉），3：主业是否讲理，是否遵守公约（业主遵守小区公约，讲理）。

蝌蚪0574@wechat 2022/03/06 15:56:33 来自浙江宁波举报 1 回复

潘火紫郡小区，物业属于业主的，非常好！

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文殊兰

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发表于 2022/03/05 20:49:52 来自浙江宁波


永久的问题

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long工

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发表于 2022/03/05 21:07:03 来自浙江杭州


问题是各自为政。

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wendyhdd

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发表于 2022/03/05 21:08:14 来自浙江宁波


利益纠葛

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山里男人ta青山

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发表于 2022/03/06 06:10:05 来自浙江宁波


业委会与物业是一对矛盾综合体

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春暖花开110

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发表于 2022/03/06 06:44:34 来自浙江宁波


停车费，广告费收入归谁呢？

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悠然小憩 2022/03/06 20:17:27 来自浙江宁波举报 0 回复

停车费，广告费，去掉物业收取一定比例的管理费之外，归入业主公共收益，用于小区公共设施的维修更新。

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金海豚

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发表于 2022/03/06 07:15:56 来自浙江宁波


感觉他们都是串通一气的

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芳连家维

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发表于 2022/03/06 07:17:21 来自浙江宁波


都是为了利益而来。

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斯迈毛猫

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发表于 2022/03/06 09:06:08 来自浙江宁波


难解的矛盾

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碧波语落

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发表于 2022/03/06 09:27:35 来自浙江宁波


取消物业好

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微信18957411831

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发表于 2022/03/06 09:28:02 来自浙江宁波


公开

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音乐而来

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发表于 2022/03/06 09:29:35 来自浙江


看看

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糯得蛙好

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发表于 2022/03/06 10:05:14 来自浙江


三者关系，事关基层治理

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hyh1b353

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发表于 2022/03/06 10:28:39 来自浙江


人都一样，天然的自私，最好都是人人为我，要是我为人人，那就拿钱来请，

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南部商务区中介

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发表于 2022/03/06 10:39:52 来自浙江宁波


这将是很长时间内的基本矛盾。

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zhoubo618

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发表于 2022/03/06 10:41:23 来自浙江宁波

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杨柳摇清风

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发表于 2022/03/06 11:00:52 来自浙江宁波

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黑嘿潶

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发表于 2022/03/06 12:25:58 来自浙江宁波


说的挺好的，但是没有健全的法律，那么纠纷不断

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悠然小憩 2022/03/06 20:19:17 来自浙江宁波举报 0 回复

有相应的规定，只是业主们不团结，而且业主中，除了得过且过的，还有少数键盘侠，天天喷这喷那，但真正要他站出来，一起参与小区事务，就开始推三阻四。所以很多时候是业主们不团结，不积极参与，才导致这种局面。

兔仙人

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发表于 2022/03/06 13:32:00 来自浙江宁波


自己管管好了

来自: 掌上东论

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nbjyj19631219

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发表于 2022/03/06 15:01:15 来自浙江宁波

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dq旋律

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发表于 2022/03/06 20:17:38 来自浙江宁波


物业，社区，业委会的关系？利益关系呗。说到底，屠龙者自己最后也会变成恶龙，不停的循环往复罢了

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悠然小憩 2022/03/06 20:21:29 来自浙江宁波举报 0 回复

那是业主们没有团结啊，如果业主们团结，选出自己的业委会，监督好物业的服务，每个月公布公共收益帐户的开支，并公开小区公共设施的维修更新费用，大的项目公示并招标，每年聘请第三方审计公司进行审计。有什么搞不好的。

四大皆空0927

悠然小憩 2022/03/07 12:40:54 来自浙江宁波举报 0 回复

该说你理想化，教条主义呢，还是直接说你幼稚？算了，反正都是一个意思。

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四大皆空0927

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发表于 2022/03/06 20:34:57 来自浙江宁波


物业费缴纳的开支，业主怎么无权过问？你物业收费如果3.7元/㎡，然后公司收管理费25%，抽头大的惊人也无权过问？

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悠然小憩 2022/03/07 10:46:41 来自浙江宁波举报 0 回复

普及下相关规定，物业有二种，一种是包干制，包干制是自负盈亏，只要服务跟合同上一致就可以了，财务是无需公开的（就如一家公司，承包了一个项目，是赚还是亏都是公司自己的事，只要按合同完成项目就行了，没有义务向项目方公布财务），第二种酬金制，盈亏是业主的事，这个财务是要公开的，这个就相当于业主是公司老总，物业是公司员工，老总聘请员工，发给员工工资，公司的利润是赚是亏都是老总的事，所以才需要每季度公布（一般是收高额的物业费，比如江山万里）。

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大红星

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发表于 2022/03/07 07:49:41 来自浙江宁波


楼主说的不全对哦，物业承包方式有包干制和酬金制。包干制的话，小区业主对物业收支是无权过问的，甚至可以不进行相关的财务公开。如果酬金制的话，业主是可以进行过问的，并且一定要进行财务公开的。还有我看楼上有人问为什么业主家东西维修物业要收钱。很简单，物业维护的是小区的公共部位而非私有财产。也就是说，从你家门外面起，就是物业要维护的部位了。其实现在相关法律已经很健全了，前几年出台了物业管理条例，去年出台了民法典，今年4月，宁波市新的物业管理条例又要出台了，当时还征求过意见。我这里要问了，你们谁去提过意见了？大家都不关心而已。等到发生事情了，说这个不对，那个不行，你怪谁呢？

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悠然小憩 2022/03/07 10:53:41 来自浙江宁波举报 0 回复

汗，我知道，但是宁波市除了江山万里是酬金制外，其他的几乎都是包干制，酬金制收取的物业费远远高于包干制，因为包干制的物业，在维修更换公共设施时，会向业委会申请维修更换费用，费用是通过公共收益支出的。而酬金制的物业，事先预收了所有需要的，所以收取的物业费高。

比如日常用品，拖把，工作服，洗洁精，冲地的工具，维修的工具等等，这些在包干制的物业里，是由物业费开支的，而在酬金制的物业里，是由业主开支的，因为人家只是拿工资的，除了工资外所有费用都要业主出。而这些日常产生的费用，不会每天向业主公示，只会定期公布财务报表中列出。所以酬金制物业费收得高。

mnbv508

悠然小憩 2022/03/08 07:57:16 来自浙江宁波举报 0 回复

物业基本是包干制的多，酬金制的少。当然，大家各有优势。说要厘清社区、业委会、物业的关系也很简单。社区管人，物业管物，业委会既管物业，也充当业主和物业的桥梁和纽带。我看有的业主说动不动就换物业，这个哪有那么简单。按照目前第三方的收费标准，25-30元/户。这个钱是公共收益出的，也就是业主出的一样。你一个小区一千来户算小规模了，换一次物业就两三万没了。我不知道那些脑子一拍张口就换物业的人知道这个情况以后会咋想

。

mnbv508

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发表于 2022/03/07 10:00:35 来自浙江宁波


物业费面积算绝对不合理，物业又不管你家里的，管的是公共部份，而公共部份，面积大和面积小的同样使用，总不可能500平方的走路大摇不摆，50平方的走路像小偷一样。

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悠然小憩 2022/03/07 11:01:23 来自浙江宁波举报 0 回复

按你说，一个小区，住500平方的，跟住50平方的，物业费一样？要知道面积大的对小区事项中表决的比面积小的有权利。

普及知识：第二百七十八条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

如果占地面积大的不同意（比如三分之一业主加起来的面积超过三分之二的，那么就算有三分之二业主同意也没用）。