“新冠疫情”下承租人提前解除租赁合同法律风险分析  [复制]

近期，有人咨询，因新冠疫情的影响导致商家面临经营困境，营业额大幅度降低，不想继续租赁房屋继续经营，如何才能解除租赁合同？解除租赁合同是否存在违约责任？针对以上咨询以及疫情下解除租赁合同可能面临各种各样的法律问题，汤律师结合司法案例及相关法律规定，给大家详细分析相关问题。（微信:18279160095）
通俗来讲，老百姓签订租赁合同，双方都应该严格遵守合同的约定，合同对双方具有拘束力，如果不遵守则会有相应的责任承担。我们一直提倡诚实守信，按照双方约定的合同内容享有权利、承担义务，这本身无任何争议。按照履行的理想状态，应该是承租人支付租金，出租人给承租人房屋使用，到租赁期限届满之日，双方开心握手告别。这理想状态下双方无任何纠纷。但，现实情况却是复杂多变的。如遇承租人想提前退租，出租人想提前收回房屋，承租人因疫情原因要求减免租金，出租人在租赁期限内出卖房屋等等情形，该如何处理？此时必须要寻求一个权衡各方利弊的解决方式。
本文主要分析的情形是“新冠疫情”下承租人如何解除租赁合同。其实换个说法：在什么情形下承租人有权解除租赁合同？
租赁合同解除的主要情形包括：
1、合同约定。租赁合同可以约定什么条件下合同自动解除。比如约定遇新冠疫情影响，被政府部门责令停业时间超过15天的，双方租赁合同自动解除；比如连续亏损3个月，承租人有权补偿出租人10万元后提前一个月书面通知解除合同。所以，应仔细审核合同内容，查找其中是否约定具体的合同解除内容。
实践中，租赁合同大多数由出租方提供或者由第三方中介机构提供。当中对于承租人解除权一般无规定或存在各种条件限制。承租人需要注意的几点法律风险：注意区分约定解除权条款与擅自解除合同的违约责任条款。“一方当事人提前三个月通知对方，并且向对方支付相当于三个月租金的补偿金的，可以解除合同。”；“。一方擅自解除合同，应当向对方赔偿相当于三个月租金的违约金。”这两个表述，一个是约定解除权条款，可以依据该条款解除合同；另一个非解除权的约定，无权据此解除合同。
2、租赁合同双方当事人就合同的解除以及解除的后果均达成一致意见。《民法典》第562条第1款，当事人协商一致，可以解除合同。出租人和承租人双方同意解除租赁合同，则合同解除，具体解除时间可由双方约定。解除租赁合同的合意，不一定需要明示，如实际办理房屋返还等合同终止手续的，也可以认定合同解除，达成了默示的合议。
实践中承租人需要注意的几点法律风险：如果出租人表示同意解除合同，但是附有相关条件，比如要求承租人支付违约金，双方对于这个条件没有达成一致的，也不能认定双方达成解除的合意；承租人最好留下出租人同意解除合同的相关意思表示的证据，包括微信聊天记录，房屋交接手续签字盖章等证明。避免出现后续纠纷。
3、法定解除权。也就是法律规定的解除情形：因不可抗力致使合同目的不能实现；拒绝履行合同的解除权；延迟履行合同的解除权；不完全履行合同的解除权；违反保护义务的解除权；不定期房屋租赁合同预告解除权；非金钱债务履行不能的解除权。
这里的法定解除规定较多，我不做一一介绍了。承租人在“新冠疫情”下想解除合同，一般会提出不可抗力导致合同目的不能实现。因为不可抗力这个法律概念内涵极为丰富，不做过多论述，但我们可以从相关司法判决中了解法院对该问题的看法：
（2021）浙06民终4270号判决书：关于被告单方解除合同行为的效力，被告经营亏损由多方面原因造成，既有疫情原因，也有被告自身经营原因，从原、被告的签订的《招商经营协议书》就可以看出，被告在新冠疫情发生之前就已经出现经营困难要求减少招商费及经营管理服务费的事实，而被告自身经营原因是被告在签订房屋租赁合同时及履行合同过程中应当预见并承担的风险，且在2020年5月各行业均已复工复产的情形下，继续履行合同并未导致双方之间利益的明显失衡，故被告单方解除合同的行为不符合合同约定及法律规定，该单方要求解除合同的行为无效，故对被告该项抗辩本院不予采纳。
（2022）浙05民终867号判决书：新冠疫情暴发的时间是2019年底至2020年初，范志忠自认停止经营的时间为2020年1月23日至2020年3月17日，后一直经营至2021年1月，范志忠并未因疫情导致不能履行租赁合同，故本案中新冠疫情不符合不可抗力的情形。另根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，范志忠在未与杨荣华、王丽满协商一致的情况下，自行搬离尚在租赁期内的出租店面，并在案涉店面附近租赁其他商铺从事化妆品业务，其行为违反了双方合同约定，已构成违约，且由于范志忠的上述行为，导致案涉店面无法及时出租，给杨荣华、王丽满造成了租金损失，本案不符合适用公平原则变更合同的情形，故对范志忠的主张本院不予支持。
（2021）浙06民终589号判决书：该院评析如下：新冠肺炎疫情虽属于不可抗力，导致安瑞公司经营酒店停滞了一段时间，但是现阶段各行业均已复工复产，桔子水晶酒店也已经可以恢复经营，可以继续使用案涉房屋用于经营酒店。安瑞公司抗辩称受新冠疫情影响、品牌管理费用过高以及酒店租金远超周边正常市场化租金等原因，桔子水晶酒店项目经常持续亏损，现已资不抵债，无法维持后续经营及支付出租人的全部租金，继续履行合同对其显失公平。对此该院认为安瑞公司经营酒店亏损由多方面原因造成，既有疫情原因，回本周期原因，也有安瑞公司自身经营原因，其中回本周期和自身经营原因是安瑞公司在签订房屋租赁合同时及履行合同过程中应当预见并承担的风险，且在现已复工复产的情形下，继续履行合同并未导致双方之间利益的明显失衡。综上，对于安瑞公司要求变更合同的抗辩意见，该院不予采纳。
(2021）浙01民终5号判决书：本案中，联优公司要求提前解除合同，违反合同约定，应当承担违约责任，周桂芬作为守约方，有权向联优公司主张违约责任。现联优公司提出其系因疫情、不可抗力解除合同，不需要承担违约责任，该院经审理后认为，联优公司并非案涉房屋的实际使用人，其目的是将案涉房屋进行经营管理并出租后从中获利，虽然疫情客观上的确会影响联优公司的经营状况，但联优公司提出解除合同时即2020年5月19日，杭州地区各行业均已复工复产，联优公司仍可继续将案涉房屋经营管理并出租以实现合同目的，而事实上当时案涉房屋实际居住有租客并照常支付房租给联优公司，故案涉合同并未达到法律上或事实上不能履行的程度，联优公司并不享有相关法律规定的法定解除权，故该院对联优公司的上述抗辩意见不予采纳。
所以，司法实践中法院的判决大多数难以认定为不可抗力，并且很少支持解除租赁合同，有些会支持减免部分租金。如果承租人一定要以疫情原因解除合同，必须能够充分证明疫情对自身租赁房屋合同目的的影响，否则，难以得到法院支持。
4、情势变更的诉讼解除。合同成立后，合同的基础条件发生了，当事人在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化。如果继续履行合同，对于当事人一方明显不公平。因情势变更请求变更或者解除合同，需以诉讼或仲裁方式提出。如果因为新冠肺炎或疫情防控措施的需要，承租人被强制隔离限制入境或限制进入某个城市，导致其无法使用租赁房屋的，可以认定发生了情势变更。
5、合同僵局的诉讼解除。该制度主要是为了防止双方形成合同僵局，如果一概不允许债务人解除合同将产生对双方都不利的法律后果，导致社会资源巨大浪费。一般是承租人要求解除合同，可以使承租人从合同中解脱出来，但不影响其承担违约责任，出租人的损失可以通过追究承租人违约责任的方式来获得补偿。
综上，租赁合同解除情形中，我们可知，如因疫情影响提出解除的理由大概率是不可抗力、情势变更、合同僵局。以上依据法律规定都必须以诉讼方式提出解除。承租人面临的风险点，在解除时间的确定上。如以诉讼方式提出解除，则以判决生效之日作为合同解除日期。所以，承租人需要考虑清楚剩余租期这个因素。如果剩余租期只有三四个月，那最好不需要浪费时间和精力走诉讼程序，可能租期届满，判决都尚未生效。以上，我们可知解除理由有哪些，以及解除方式是什么以及具体的解除时间。这些都是需要考虑的因素，此外还需要考虑违约责任的承担，这里不再赘述。