宁波楼市严峻局势能改变吗？- 东论东方热线·东方论坛-宁波论坛—

发表于 2022/09/20 08:57:40 来自浙江宁波

楼主

易宪容对于当前中国楼市形势的判断，众说纷纭。有人认为，随着各地“保交楼”政策落实，房地产市场风险正在改善，短期内见底可期；但也有人认为，无论是从短期因素还是长期因素来说，中国楼市调整仅仅是开始，至暗时刻并没有过去，长周期的调整是一条漫长的路。先从7月份公布的数据来看，中国楼市的销售、价格及库存都处于严峻形势，1月至7月份全国住房销售金额同比下降了31%以上。全国前100家大型房企，前8个月住宅销售下跌30%以上为普遍现象，几乎很少有大型房企可逃过此命运，7月份的房价仍然处于全国性普遍下跌通道中，全国住宅库存还在上升。而且由于7月份“保交楼”事件爆发，8月份楼市情况可能会比这更为严重。对当前楼市的严峻性，只要观察两方面的信息，便会十分明显。一是中国A股及香港股市今年以来，房地产公司的股票价格一直在暴跌，有些股票已经跌成了仙股（股价几分钱），跌无可跌。因为，受今年疫情反反复复的影响，房地产企业销售惨淡，加上多家房地产企业爆发财务危机，不仅使不少房地产企业面临资金链断裂的危机，经营业绩也全面惨淡。从最近房地产上市公司公布的财报来看，截至8月31日，已有169家公布上半年财报，其中获利下跌的有129家，占比高达76.3%，包括55家出现亏损，合计亏损达595亿元（人民币，下同，约120亿新元），亏损的公司数量和金额都创新高。这是中国房地产行业史上最惨的一次半年报。而且随着“保交楼”事件爆发，这种趋势还可能会持续较长一段时间，今年住宅销售下跌30%是大概率事件。至于这种局势什么时候结束，开发商心中无底。这也是绝大多数民营开发商基本上退出今年土地市场的关键所在。只要开发商对未来市场没有信心，这一轮市场的重大调整就不会结束。二是看近年来中国居民银行贷款情况，2020年至2022年7月三年间，居民中长期贷款（基本上是住房按揭贷款）分别为6067亿元、3974亿元和1486亿元，2022年还不到2020年的四分之一。又比如，上半年中国六大国有银行（即工行、农行、中行、建行、邮储银行及交行）仅新增4480亿元，而2021年新增额为1万3000亿元，仅为2021年同比的三分之一。至于13家股份制银行、区域性银行，这一比例更是降到八分之一。现代房地产市场完全是由住房按揭贷款这种金融工具所撬动的，没有住房按揭贷款，市场要发展与繁荣根本不可能，中国的情况比其他国家更甚。比如，2016年至2021年市场之所以出现前所未有的发展与繁荣，六年里居民的住房按揭贷款总额就达到16万亿元以上，占当前整个住房按揭总额（从1998年到2021年24年累计余额为38万亿元）的42%以上。这些数据完全反映居民不想利用银行金融杠杆再进入房地产市场，购买住房的意愿全面下降。 2022年6月调查的数据显示，即使按揭贷款利率回到2017年的水平，也仅有16.2%的家庭预计房价会上涨，16.9%的家庭打算3个月内购买住房，低于2018年年中的36.5%和23%。也就是说，当前中国居民进入市场意愿全面下降，甚至根本就没有意愿。现在的问题是，以前到处出现抢购住房，总是认为购房就能够赚钱，购房成了一种拜物教的中国居民，为何没有意愿进入市场了？核心的原因，是之前住房市场是以投机炒作性质为主导，只要房价在上涨，购房无论有多少限制性条件，居民都会利用银行的金融杠杆涌入市场，只不过增加了一些购买成本而已，因为在他们看来，买到住房就是家庭财富增加。但现在房地产市场的条件变了，房价不仅没有快速飙升，反而出现全国性的普遍下跌，一些城市的房价甚至暴跌。只要房价下跌，及房价下跌的水平低于住房投资者的收益预期，甚至出现严重亏损（如购买河北廊坊的住房投机炒作者），这些投机炒作者一定不再入市。这时，房地产市场的预期出现严重逆转，市场性质也会开始转化。如果市场预期不能够重新逆转到以往的预期上，局势要转变预计是不可能的事情。这也就是政府出台无数的救市政策，但实际效果十分有限的原因所在。现在的问题是，房地产政策能够托起一直下沉中的楼市吗？要做到这点，必须让绝大多数城市的房价从下跌逆转为上涨，重新刺激房地产投机炒作的大潮，但这样做不仅与“只住不炒”的市场定位原则相悖，而且市场发展的周期性长期因素（如人口出生率下降、城镇化放缓、消费性住房供求基本平衡等）都不支持这种刺激房价上涨，尤其是“保交楼”事件已经对产业链上的各方敲响了警钟（如购买住房者、商业银行、房地产开发商等），当事人对刺激房价上涨，已经没有多少信心。在这种情况下，中国楼市的趋势只能是房价不断下跌，不断向消费者为主导的市场理性回归。这样才能让住房的消费需求逐渐释放出来，让中国房地产市场走出至暗时刻。但是，无论是为了政府的国内生产总值（GDP）增长及土地财政，还是为了既得利益，一些利益相关者，根本就没有意愿让房价下跌，没有意愿让市场调整。所以，无论是今年剩下的几个月，还是在2023年，中国房地产市场只能在下行中停滞，要想如以往那样让刺激营销政策重新启动当前楼市，并非易事。作者是中国青岛大学教授及金融财富管理学院院长

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发表于 2022/09/21 14:06:21 来自浙江宁波

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现在这个生活啊全都乱了套了，狗也不用看门了都成了人的直线亲属了，猫也不用抓耗子了都成了人的小宝贝了。说假话的全是专家，说真话的就是老百姓。三轮乱了交通，大棚乱了四季，秘书乱了家庭。这年头啊小三当原配出门都带着，原配当小三在家里藏着俺着，那真货啊干不过假货。那女人和有钱人只谈感情，和没钱人只谈金钱，硬生生把月老给辞职了，现在掌管爱情的也是财神爷了。小姑娘嫁给了老头，小伙子娶了个大妈，乱了辈份。丈母娘乱了房价，那房子啊再也不是用来住的啦，而是用来炒的。盖房子的住不起楼房，养猪的吃不起猪肉。上学啊要买学区房，那留作业的是老师，批改作业的却是家长。孩子也不敢多生了，因为他再也不是用来养老的了。那烧香的不一定是善人，祈祷的也不一定是吃不上饭的人。领证的不一定是夫妻，开花的也不一定有结果，付出了也不一定有回报。领着高温补贴的都是屋里吹着空调的人，外面暴哂的人却没有高温补贴。说实话的人却成了小人，说假话的人却成了正人君子。你认同吗？认同的点个赞。

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单身潇洒哥

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发表于 2022/09/21 08:32:47 来自浙江宁波


宁波楼市？是宁波出问题了吗？明明是激进化土地财政的弊端显现了

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fangzhou@qq 2022/09/21 10:35:04 来自浙江宁波举报 0 回复

教授知道个P

人生多坎坷 2022/09/21 10:43:11 来自浙江宁波举报 4 回复

赞同，楼市的根本问题在土地。什么炒房客，什么开发商，都是表面现象而已。

想睡觉的蚊子

人生多坎坷 2022/09/21 11:50:11 来自浙江宁波举报 0 回复

附议！！！！！！

大米-小米

人生多坎坷 2022/09/21 13:06:45 来自浙江宁波举报 0 回复

chadiablo

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发表于 2022/09/21 09:20:51 来自浙江宁波


反正他们说了算。死的都可以搞成活的。

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童心未眠 2022/09/21 09:55:18 来自浙江宁波举报 3 回复

在目前经济形势下不管用何种手段房地产再火起来己是痴人说梦了！

zjnbycq1971

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发表于 2022/09/21 09:07:58 来自浙江杭州


不谈房事，房事已经成为过去。土地财政也即将成为过去。要考虑的是新的经济增长点在哪里？地方财政新的来源是什么？

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摸黑拜佛 2022/09/21 10:32:16 来自浙江宁波举报 0 回复

房事还是要多谈，不然活着干嘛

fangzhou@qq

摸黑拜佛 2022/09/21 10:35:55 来自浙江宁波举报 0 回复

房事，哈哈，彼此，彼此

想睡觉的蚊子

摸黑拜佛 2022/09/21 11:51:05 来自浙江宁波举报 0 回复

房事不谈三胎难来

大米-小米

摸黑拜佛 2022/09/21 13:06:57 来自浙江宁波举报 0 回复

莲花盛开的地方 2022/09/21 13:15:31 来自浙江宁波举报 0 回复

房产税辣辣搞起来

心高志远@wechat 2022/09/21 14:41:25 来自浙江宁波举报 0 回复

一房可以多吃，反正是韭菜

万宝全书888

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发表于 2022/09/20 09:01:33 来自浙江宁波


现在的问题是，以前到处出现抢购住房，总是认为购房就能够赚钱，购房成了一种拜物教的中国居民，为何没有意愿进入市场了？核心的原因，是之前住房市场是以投机炒作性质为主导，只要房价在上涨，购房无论有多少限制性条件，居民都会利用银行的金融杠杆涌入市场，只不过增加了一些购买成本而已，因为在他们看来，买到住房就是家庭财富增加。但现在房地产市场的条件变了，房价不仅没有快速飙升，反而出现全国性的普遍下跌，一些城市的房价甚至暴跌。只要房价下跌，及房价下跌的水平低于住房投资者的收益预期，甚至出现严重亏损（如购买河北廊坊的住房投机炒作者），这些投机炒作者一定不再入市。这时，房地产市场的预期出现严重逆转，市场性质也会开始转化。如果市场预期不能够重新逆转到以往的预期上，局势要转变预计是不可能的事情。这也就是政府出台无数的救市政策，但实际效果十分有限的原因所在。

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发表于 2022/09/20 09:05:38 来自浙江宁波


去年摇号红盘的时候,感觉前几年打砸售楼处恍若隔世, 现在又感觉千人摇号日光盘恍若隔世很多人房产过去两三年先增值了100W,又减少了50W, 只要上车早还是赚的莫慌!!! 挺住!!!

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发表于 2022/09/21 02:02:08 来自浙江宁波


宁可房子小一点，买的地段好一点，就抗跌。我之前房子租给附近上班的大学毕业生。租了两年，经常问我这边房价怎么样了购买的时候多少钱。然后一直没买。最终买了杭州湾，去杭州湾上班。大好人生和最大的投资，算是失败了。