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    为何分红多集中在老旧小区，而高档点的小区没有分红。  [复制]

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    发表于 2024/02/14 07:36:04 来自 浙江宁波

    楼主

    分享到： qq sina

    相信很多人都会有疑问，为何分红多集中在老旧小区：

    收入方面：老旧小区地面有公共停车位（其实真正的公共停车位少，多的是只要有空地，就有车停，可谓是见缝插针），沿小区商铺多，而且有些小区也有商铺。老旧小区最重要的就是这二者的公共收益

    支出方面：
    物业：老旧小区普遍物业费低廉，平均0.5元至1元左右上下，而且不是百分百的收得上物业费，因此运营的物业公司为三流的物业公司，最多不超二流，他们的运营成本低，利润也低，雇的物业人员年令偏高，而且人员少，而头部物业公司：如万科，绿城，荣安之类的，保安年纪轻30-35左右，保洁也在35-40岁左右，而且配备的人员多，因此运营成本高，而且他们追求的利润当然也要多，因此他们是不会去投物业费2.5元左右以下的标（早期入驻的不算），
    公共：监控稀少（几乎没有什么维保费），消防设施没有系统性的（不需要第三方专业维护，只要物业检查一下就行了），公共设施少，没啥景观，因此维修更换费用少，门禁系统几乎没有，所以也没有什么维保费，绿化也如此，草坪少，也无所谓补种（小区绿化补种主要集中在草坪上）。

    所以收入高，而支出少，所以公共收益部分用作补贴物业，部分用于公共区域的维修更换等费用少，所以才有了分红。

    同样来说下高档小区为何没有分红

    收入：停车费（很少，因为人车分流，地下车库为私人车位，只有小区外沿少许公共车位），公共商铺少，大多是围墙，因此租金也少，小区里没有广告（电梯不设置任何广告），所以这费用也没有。

    支出方面：
    物业：因为物业费高，所以物业是有利润的，因此头部物业公司肯来。
    公共：
    1：监控多，基本无死角（每年维保费就高），
    2：门禁系统（维保费与监控一并给第三方，按点位或面积计算），
    3：电梯（二种模式，一种维保费相对便宜，但是更换配件费用需要公共收益中支出，一种是包干合同，维保费相对高，但是更换配件费用由维保公司出），
    4：消防系统（按点位计维保，有二种，一种付少许费用，就是物业公司解决不了，让第三方来解决，一种是费用相对蛮高的，专业公司定期维保），消防部门会不定期来检查，发现问题会下整改通知书，而消防系统的专业性，物业公司是无法解决的，不像老旧小区，只是灭火器 + 消防栓，好的小区有系统性的消防系统，每一幢每一层都有自动监测点，以及警报装置。
    5：小区人车分流，所以小区内绿化与景观多，而绿化铺以大面积的草坪，草坪有坏死率，特别是一年四季不同，以及阳光照的地方与阳光照不到的地方不同，阳光照不到的地方，好看的绿色草坪容易死，或者种麦冬这种不好看的草种，但是整体不好看了，所以要美观，只能补种。
    6：公共区域设计，追求美观，会采用大块的玻璃（年数多了，易裂，有时上面业主不小心掉下东西，也会砸碎，这玻璃成本高，安装费也高），多处人造景观（凉亭，曲折的水上过道，防腐木，喷泉，假山等），喷泉用的抽水泵，木头等年数一久，要换，路面采用小块的地砖，因为小区外沿少部分有商铺，并设有停车位，而小块地砖因为车辆的进出，年数一久就容易坏，还有地下车库出入口的坡道，以及地下车库的环氧树脂（年数一久发黑，有些地方会破损），单元门（不是弹簧式，就是感应门）容易损坏，还有小区照明灯多（比如外墙上的装饰灯，楼顶的装饰灯带，这个需要第三方来处理），还有路灯多，地下车库灯多，还有会所（健身设施，台球，乒乓球，影音设备）要修要换，等等。

    因此好的小区，公共收益少，但是公共支出却多，随着小区年数的增加，费用也在增加，当然到一定时，会保持在一定的数值。怎么分红？拿什么分红，何况这些钱，需要积起来，必竟电梯15-18年要更换，到时可以贴进去，有人会说，怎么不动用维修基金，维修基金是用一分少一分，小区十五年二十年，需要修缮的地方多的去了，到时维修基金用的地方多，所以小区还不老时，能不动用就不动用。

    小区不好当家，如果有足够的钱，那太好当家了，这旧了，换，这破了，换，这不好，改。可是钱少呢？只能用在重要地方，只能每一个项目要计较费用，小区越好，公共收益相对就少，而支出的维修更换，维保费就多。

    某些人，总以为物业费开支一下，小区就没有什么费用了，而公共收益就多，完全可以分红，因为分不分红，成为他衡量一个小区的物业是否好，业委会好不好的决定指标。
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    发表于 2024/02/15 06:58:03 来自 浙江宁波
    人傻钱多。

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      发表于 2024/02/15 10:01:54 来自 浙江宁波
      物业狗就是叫穷

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        发表于 2024/02/15 12:04:56 来自 湖南
        是的，所以我不会住那种靠一点分红的垃圾小区

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          发表于 2024/02/15 07:33:52 来自 浙江宁波
          路过

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            发表于 2024/02/15 08:44:35 来自 浙江
            看情况吧！

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              发表于 2024/02/15 09:29:57 来自 浙江
              大多数老小区，没这个待遇

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                发表于 2024/02/15 09:58:38 来自 浙江
                不知道

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                  发表于 2024/02/15 10:09:18 来自 浙江
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                    发表于 2024/02/15 11:52:11 来自 浙江宁波
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                      发表于 2024/02/15 16:09:37 来自 浙江宁波
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                        发表于 2024/02/15 19:38:09 来自 浙江宁波
                        分红？摊到每家业主头上200元/年，墙面破破烂烂，卫生弄不好，基础设施陈旧等，这分红拿着有意思吗？
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                          发表于 2024/02/16 10:53:03 来自 CLOUDFLARE.COM
                          分红的前提是社区自治。只有老小区的人有这种热情和精力
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                            发表于 2024/02/16 11:40:44 来自 浙江宁波
                            这里老网民都知道某小区业主会介入后发现开会所的零租金，近期自治小区又曝出向物业追讨被物业侵吞的钱。

                              来自: 东论 Android客户端

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                              发表于 2024/02/16 11:57:07 来自 浙江宁波
                              业主反映的一些广告收入，经查实，属于物业私自签订、隐瞒不报。另有大量的停车费收入，无法统计。实际总金额应为840万至890万之间。

                                来自: 东论 Android客户端

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