小区工作，要发动群众的工作，必须有一个坚强的领导核  [复制]

我也曾参加过那个关于业委会工作的微信群（你是群主）。今天看到你发表的那个调查报告，并欢迎大家提出更好的建议，所以考虑给你发这个邮件，提出我的一些想法和建议。我在参与小区管理工作的实践中体会到：小区管理工作，光靠业委会几个不脱产的业余兼职委员和物业公司是做不好的，必须充分发动广大的居民、业主，大家一起来投入小区的管理工作，才能有希望做好。但问题是：发动群众的工作，必须有一个坚强的领导核心。没有一个好的领导班子，任何工作都是做不好的。现在缺乏的就是这样一个领导核心。我们的现实情况是（不是指我所居住的一个小区，而是据我观察，上海乃至全国的大部分小区），尽管名义上有“三驾马车”的组织，但实际情况是：虽然法律规定: 居委会的性质是居民自治组织。可实际情况是:居委会现在已经变成了最基层的政府组织，他她们完成的工作任务，都是上级政府机关在布置、安排的。居委会的日常工作，也是一切以完成上级布置的任务为终点，因为他她们的工资奖金都是上级考核决定的，不是居民来评定的。工作的头绪一多，造成居委会忙于应付上级，基本上就脱离了居民群众。对居民小区的实际管理工作，居委会关心甚少，基本就是：你不找他（她），他也不会来找你。你找了他，他还会千方百计地进行推脱。对于居民小区的日常管理，基本就是全部推给了物业公司，凡是有事，就是一个电话打给物业经理：你们来管一管。法律法规规定的党建引领作用，好像感觉不强。而业委会组织，因为他不是专职的工作人员，没有工资报酬，纯属义务劳动。因此，他们的工作积极性不高，责任心不强，工作流于形式，很多小区根本没有好好开展起工作。据浦东新区一个行业组织的调研，有相当部分小区建立不起业委会，就是已经建立了业委会的小区，也是有三分之一不作为，三分之一乱作为，只有三分之一的小区业委会还能发挥一点作用，开展一点工作。相当部分的业委会，只是在银行发来的维修基金对帐单或物业公司财务的有关公示报表上盖个章，其他一律不管。我曾与原单位一个退休后担任了八年业委会主任的老同事交谈过，我问他：你们小区物业服务费多少？他摸了下头皮，回答说：啊呀，这个我真不知道，要去问物业公司的。我说：你当了八年业委会主任，怎么连本小区物业服务费多少都不知道，你这个主任是怎么当的？他朝我笑笑，说：我就是银行和物业公司有单子拿来要盖章，我就给他盖一下，其他都不管。我又问他：那物业公司如果有房屋、设备的维修资金预算，要你审核，你怎么办？他说：我看都不看，看也看不懂，直接给他盖章了，反正就是相信他们了。我又问他：那当初你是怎么当上这个业委会主任的？他回答：是居委会的书记找我谈了好几次，要我当上去，起先我没答应，后来不好意思了，就同意了。我想：这样的小区业委会主任，可能不是少数，有很大一部分。再来看物业公司，由于居委会和业委会都没有实质性地参与到小区的实际管理中去，因此，无形中物业公司就成了小区的“老大”，原来是被聘来为居民、业主服务的保姆，现在成了小区的管家，什么事都找他管。但是据我观察：物业公司的强项是管物，管房屋维修、水电供应、消防、保洁、保安等，是管硬件的。硬件是硬事情，你不维修好房屋及公共设施设备，影响居民生活，居民要“哇哇”叫的。所以管维修是物业公司的强项，他们就是专业搞维修的。但是我认为：小区管理，不仅是管事、管物、管维修，更重要的是管人，因为管事往往会涉及到人，人和物是交叉在一起的，需要统管的。例如：有人圈地种菜；有人乱搭乱建；有人不注意环境卫生，乱扔垃圾、高空抛物；有人溜狗不牵绳、宠物随地大小便；非机动车僵尸车处理等，都是“人”闹出来的，要管这些事，就涉及到人。而管人就不是物业公司的强项了，相反是弱项，因为这不是物业公司的看家本领。而且最难管的就是人，管事容易管人难，管人是最困难的。因为往往管上去会反弹回来，有时甚至他的喉咙比你响，你说归说，他还是继续老样子做归做。你又不能罚他的款，又不能象企业解除劳动合同那样，给他来个解除居住合同，把他赶出居民小区。所以管不好，也就只能任其自流了。圈地种菜的，任其种；乱搭乱建的，任其搭，最多跑去说一声，也算劝阻过了；不注意环境卫生，乱扔垃圾的，只能保洁员辛苦一点，多扫几次地，或党员志愿者多劳动几次了。正是由于居委会和业委会都没有实质性地参与小区的具体管理、治理工作，物业公司无形中就成了小区的“老大”，而业委会成员又因为经常在变人，任了职又没有很好地进行上岗培训，自己也没有努力学习，对国家有关的法律法规也不熟悉，因此在实际工作中，很难很好地开展好对物业公司服务质量的监督。有时业委会在与物业公司交涉时，物业公司的老总说起话来，好像是对业委会成员在讲课，有时口气严厉一点，又象是在训话：你们去看看《民法典》是怎么规定的？第几条、第几条怎么怎么写的！而业委会成员是一脸茫然，因为他们确实是一无所知。这怎么能维护好小区业主的合法权利呢？！所以，我经常看到网上文章的评论区，好像这物业公司与业主的矛盾有些尖锐。虽然我不赞成“取消”物业公司，我是坚决不赞成的！我经常在有关文章、有关评论的后面，发表我的意见，对有关“取消”物业公司的意见进行驳斥。但是在很多的小区，物业公司侵犯小区公益资金的事，确实是很普遍、很严重的。这里又有二种情况，一种是老旧小区，物业服务费还是上世纪九十年代定的价，一直没变过，物业公司单靠这点服务费，已经是亏本了，维修基金也是已经用到了30%的底线，不能再使用了。所以不得不将收来的停车费、快递柜费、广告费等公益资金，充在物业公司的帐上，一起合用了，带有点大承包的味道了。至于物业公司究竟亏多少，需要公益资金补贴多少，那业委会是不懂这个门道，也没有这个心思、没有这个能力去组织审计、协商谈判，确定合理的补贴方案的。反正广大的业主也是大家稀里糊涂，被侵犯了合法权利，也没人知道，知道的也不会、没法去追索的。第二种情况，如果是新建小区，物业服务费收得很高的，那你物业公司再侵占公益资金，那就更不应该了。但问题还是在于：我们的业主太弱势，没法或根本不知道如何去维护自己的合法权益。刚才看到那篇写浙江温州的业委会工作开展得比较好，就有一个启发，我已经在那篇文章的后面发表了评论：那是温州的市场经济比较活跃，几乎家家户户都在做一点生意的，他们就比较懂得如何来维护好自己的合法权益，所以温州的业委会工作就开展得比较好。这里不多说了。鉴于以上情况，我认为：目前的社区管理“三驾马车”并行模式，不适合现在居民小区实际管理工作的需要，应当进行改革。我经过反复思考，郑重提出以下建议:小区现在需要的，不是业委会，而是管委会。我们应当把现在的居委会和业委会的力量，揉合在一起，成立小区管理委员会（简称管委会）。挑选适当的工作能力强的原居委工作人员，分别担任各小区的管委会主任，必须是专职的，拿工资的。由小区管委会统筹考虑并统抓小区精神文明建设和物业维修维护二个方面的工作。物业公司的机制可继续保留，自负盈亏，独立经营的企业体制不变。物业经理可担任管委会副主任（分管房屋和公共设施设备的维修维护），在主任的领导下开展工作。在过渡时期，可暂时保留业委会组织，业委会主任可进入管委会，并担任副主任。管委会的委员，可以是兼职的，分管某些条线的工作；根据居民小区的大小，管委会可设置一至二个专职秘书，配合主任操作一些具体的事情。这个模式的考虑出发点是：1、居委会和业委会，从性质上说，本身具有很大的同质性，都是自治组织。工作对象基本相同，居民绝大多数是业主，业主绝大多数是本小区居民，二者有重复性。统合起来后，可以统筹考虑宣传、教育、关心、组织、发动等方面的工作。2、三驾马车分驶，会有平行的感觉，谁也领导不了谁！党组织的领导作用感觉不强，相反有相互推诿的情况，什么事都推到物业公司去管，造成物业公司在小区内的地位特高，被聘服务的性质变成了小区的老大！服务不到位或占用了公益资金，也没人监督。而业委会成员是不拿报酬的，想干就勉强应付一下，不想干就马上辞职，你又奈何不了我。而把三驾马车的力量捏合在一起，可以集中力量，统一组织安排，提高工作效率，便于考核。3、在一个叫“业委八卦站”微信公众号的一篇文章里，有一个湖南省人大代表、衡阳市蒸湘区的区委书记，在省人大会上提出：业委会成员应有薪资待遇。但是我想：业委会成员拿薪资待遇，这钱哪里来？如是政府出资，全国这么多居民小区，会给政府财政增加很大一笔开支；而如果要小区公益资金开支，那如果是穷小区，没钱怎么办？！所以，我的思路，让原居委会成员转岗担任小区管委会的主任或秘书，就解决了工资的问题，因为现在的居委会工作人员，本身就是政府在发工资的。4、居委会成员转岗担任了小区管委会主任或秘书后，原居委会承担的工作，可以分散到各小区管委会中去，由小区管委会统筹抓好小区的精神文明建设和房屋物业维修二方面的工作。在条件成熟情况下，甚至可以撤销居委会组织，小区管委会历属于街道、社区直接领导、管理、考核。而法律法规规定的原业委会的工作职责和运行模式，例如：业主代表大会、小区公益资金、维修资金的管理、物业服务费的调整、公共场地公共设施的维修维护费用使用等事项和操作流程，甚至召开业主代表大会等事项，都可以仍然按照现行业委会规定操作执行。业委会主任担任了管委会副主任，可以在管委会中继续发挥作用。5、成立管委会后，管委会主任统筹全盘抓工作，还可以适当钳制物业公司，因为物业公司经理是管委会的副主任，上面还有一个正主任，他的工作应当接受正主任的领导，受到正主任的监督，不至于做出某些过份侵犯业主权益的事情。在符合条件的情况下，管委会主任还可以兼任小区党支部书记，统一安排调动小区内的党员和居民、业主，开展志愿者劳动，更好地体现“党建引领”的作用。6、说起以上改革措施，可能有人会说：业委会模式是国家《民法典》规定的，你取消了业委会，是不是好像违法了。但是我认为：国家《民法典》关于业委会，只说是“可以”，没规定是“应当”或“必须”，所以不设业委会也是可以的。况且习近平总书记一直强调要求我们各级领导干部：要守正创新，要有创新性思维，有创新性的工作方法和手段。因此我认为：只要符合基层居民小区的工作实际，对工作有利，何尝不能进行一些改革试点呢？可以先在少数条件比较成熟的居民小区进行试点，取得成效后，再进行推广。7、另外，我觉得：居民小区的管理工作，在政府层面，应该历属于社会工作部门进行管理、指导，因为居民小区也是一个小社会么！现在中央专门成立了“社会工作部”，地方政府机构也都有“社会工作部”，可现在的业委会工作却是安排在地方政府的住房建设和房屋管理部门在管理的。我认为：“房办”或“住建部”应侧重于房屋的维修维护、公共设施设备的维护添置等硬件管理上，而小区管理却是软硬件交叉、很多时候是与人员在打交道的工作，是基层治理的一个重要方面，是否应归口在“社会工作”部门领导、管理，把社区民警、城管部门等，都充实、落实到小区的管理工作中去，更确切、妥当、有效一点。8、至于说到发动群众，把“你的事我的事”，变成“我们大家的事”，在这里我认为：建立一支健全的业主代表队伍或楼组长队伍，是非常重要的事。尽管我们的法规文件中，都规定了要建立楼栋业主小组，推选产生楼栋业主代表。但在实际工作中，据我观察：绝大多数的小区都没有落实这项工作。原因自然是：业委会成员一是不懂；二是根本就不想认认真真地做。而我们的政府房管部门、居委会，也没有强调和指导业委会去做好这项工作。这样的结果，自然是业委会开展工作没有群众基础；要组织进行投票、选举、听取意见等方面的工作，就十分困难。所以，建立健全的楼栋业主小组，推选产生楼栋业主代表，建立楼栋业主微信群，这些都是小区管理工作的重要基础，是小区管理层联系居民、业主，沟通、听取居民、业主意见、传达贯彻管理层意见、决议、公约，协助小区管理层对楼栋进行管理的重要骨干力量，一定要健全。发动群众，要善于认识、熟悉和了解广大业主和居民。以前业委会选举工作，最大的困难在干：平时年轻人上下班都只是在小区里走进走出，甚至小车开进开出，进了自家家门，铁门一关，隔壁邻居都很少打招呼，同一楼栋的，都不一定认识，更不要说小区里其他楼栋的人员了。业主之间大家相互都不熟悉，甚至根本就不认识。即使有人提了名，其他人也不知道这个人的工作能力、思想素质、人品究竟如何？也不知道他本人愿不愿意为大家服务，甚至也不知道他她是不是业主？居委会也只是认识几个退休老党员以及为数不多的楼组长积极分子，对其他居民、业主认识很少的。那候选人就确实很难推选，业主投票选举实际上也就纯属形式了，甚至有人打了勾，也不知道这究竟是投的什么票。事后会说：我没选过啊！谁选过啊？。因此，我认为：小区管理治理工作，包括业委会、楼组长等工作，不能只是限制在几个退休老同志范围，那会受到身体状况、工作精力、工作积极性、对接受新鲜事物的敏感度、对智能手机、电脑等现代新科技产品的操作使用等很多方面的限制，工作效果不甚理想。应当适当选配年轻人。我在居住小区的2022年疫情封控时，就接触、认识了很多年轻的在职党员和中青年志愿者，他她们在疫情封控的危险时刻，主动报名参加了志愿者，帮忙组织做核酸、送抗原、为居民送快递、发放政府大礼包等，发挥了很好的作用。这些年轻的在职党员和青年志愿者，他她们思想活跃、精力充沛、工作积极性高。但是以前居委会、业委会都不认识他她们，也没有让他她们很好地发挥作用。我认为：这些年轻的在职共产党员和志愿者的作用，不仅是在疫情封控特别时期，也应该持续体现到平时日常的小区治理、管理工作中来，各级党组织一定要重视这一个工作。在职党员，机关事业单位公务人员，应该在居住小区内亮明身份，参与到小区志愿者劳动和小区管理工作中来。这一点，我知道上面是有过文件的，是这么规定的。但实际工作中，有的街道、社区就没有做好。我是准备在我们小区明年改选时，积极推荐这些年轻人进入业委会和楼栋业主代表队伍的。我的以上建议，正是作为我的一项创新性建议。希望能够引起高层的关注和重视，在实践中进行试点。我不熟悉你韩冰同志，也不知道你是哪方神仙？但是既然看到了你也很关心业委会的工作，创建了微信公众号、微信群等多种形式，在组织探讨如何做好业委会工作和居民小区的管理工作，参与进行调查研究等，那我就把我的这个想法和建议发给你，和你进行探讨，并希望你有机会向更高的层次进行推荐、反馈，希望能引起高层的关注和重视，在实践中开展试点。我也很有兴趣参加有关的讨论会、研讨会、调查会等等的，共同为搞好居民小区的管理治理工作，谋划出力，贡献我这个老共产党员的一份力量。