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小区炒掉物业自己管！房价上涨还“管”出一家品牌物业 [复制]

发表于 2025/07/10 16:50:57 来自浙江宁波

楼主

杭州一小区炒掉物业自己管！结果房价上涨还“管”出一家品牌物业----下一个是宁波鄞州潘火街道紫郡花园吗？江南摩卡还记得前年，钱江晚报曾经连续报道过杭州城西的景城花园和恩济花园两个小区业主“赶走”物业、自行管理小区的故事吗？最近，杭州的小区业主“自管”又出现了新模式—— 位于萧山闻堰的江南摩卡小区，以业委会成员名义成立物业公司，对小区进行管理，目前已将近3年，口碑很不错，引来了很多别的小区业委会取经学习。 1 炒掉物业公司自己管没想到获得了好口碑江南摩卡说大不大，说小不小，整个小区由多层、小高层和高层组成，共1206户人家。小区自2007年交付后，已经先后换过三家物业公司。小区绿树成荫小区业委会主任朱曙俊说，2016年12月，因为业主不满第三任物业公司的不作为，该物业公司被提前解聘。由于新的物业公司还在接洽，中间出现了真空期，为了小区正常的物管工作不中断，业委会劝说原物业的一些工作人员留下来继续服务。“原物业公司进驻我们小区共有30人，除了物业经理和保安主管走了，其余28个员工都留下来了，由业委会管理。” 与此同时，业委会联系了绿城、万科、龙湖等大品牌物业公司。一圈接触下来，发现在物业费方面很难谈拢。“江南摩卡这么多年来，物业费一直没涨过，多层是1.1元/㎡/月，高层是1.8/㎡/月，且含能耗费。但是对于大牌物业公司来说，我们小区规模不够大，这样的物业费不足以支撑他们的运营。当时有一家大牌物业说，物业费低于3.2元/㎡/月免谈；另一家物业的报价，要求在物业费提升0.8元/㎡/月的基础上，再将小区经营性收入的30%划归他们。”朱曙俊说。如此大幅度的物业费涨价，江南摩卡业主自然接受不了。而且在这段时间，业委会将留驻下来的原物业人员组织得井井有条，小区的整体面貌焕然一新。有小区业主说，“你们这3个月管理得挺好，不一定非要请大牌物业嘛。” 2017年3月，业主大会表决是进行业主自管还是选择大牌物业，最终90%的业主同意自行管理。单元门口加装挡板防止高空坠物伤人 2 业委会牵头成立公司零酬金管理小区物业小区正式实行自管，原先代管时期的一些做法就不适应了。物业人员的工资、社保等支出，都需要通过公司形式正规走账，但是根据现有的物业相关法律法规条款，业主大会和业委会是不能成立物业公司的。经过征求小区业主们的意见和表决，最后决定以江南摩卡业委会主任个人的名义，注册一家物业公司，以酬金制合同的方式与小区签订物业服务合同，约定酬金为0，即物业公司在为小区物业服务中不盈利，不分红，也不承担亏损。专业的事要专业的人来做。湘悦物业成立后，除了原先留下来的物业人员，又陆续招聘了保安、保洁等人员，并聘请职业经理人来负责运营，业委会不参与具体事务。目前江南摩卡小区物业团队人员达48人，这些人员的薪水由小区物业费支出，两者基本持平。小区公共经营性收入则用来给小区做各种提升改造。 “小区自管前，每年经营性收入只有20多万元，自管后通过盘点‘家底’，把停车位、商铺、储藏室等出租，现在一年经营性收入有100多万元。” 朱曙俊说，自管近3年来，已经先后投入了500多万元对小区的消防设备、路面、外墙、绿化等进行提升，并完成了监控、道闸、门禁人脸识别入户的改造，“我们应该是萧山第一个完成智慧小区改造的楼盘。” 门禁可人脸识别朱曙俊对此挺骄傲，“这500多万元投入中，除了最初自管时因为资金没到位，动用了102万小区物业维修基金的利息，其余全部是由经营性收入支出的。” 当初小区刚开始自管时，有些业主对这种模式心存疑虑。经过近3年实践，小区环境改善有目共睹，多数业主对此持肯定态度。 3 吸引了众多业委会前来学习还托管了其他小区记者在江南摩卡小区里看到，绿树葱郁，道路整洁，停车有序，虽然是交付10多年的老盘，房子外立面看上去还蛮新的。一位带着小孩在小区广场玩耍的黄女士说，自己在这里住了6年多，以前小区里的树半死不活，路面坑坑洼洼，小区自管后路面改成沥青，草坪树木都重新整饬，“变化还是挺大的。” 小区自管后的最重要变化，是来自小区二手房价的提升。在闻堰一带，同时期的商品房小区中，绿城西子开发的郁金香岸原本房价一直要比江南摩卡高出2000～3000元/㎡，经过自管后的改造，如今江南摩卡的二手房成交价已经与郁金香岸基本持平。小区内绿化江南摩卡小区的自管经历，让周边一些小区很受鼓舞，也有不少杭州甚至全国各地的业委会成员来取经学习。去年，位于滨江区的温兴风情苑小区，业委会“罢黜”了原先的物业。风情苑小区的物业费跟江南摩卡接近。这样的条件想要引入大牌物业不太现实，业主们又受够了小物业公司的不规范，因此小区“自管”的呼声比较高。小区业委会主任考察了江南摩卡后，觉得可以借鉴学习，遂邀请朱曙俊帮忙组建物业团队。就这样，朱曙俊开始了对外输出管理的经历。去年9月，风情苑小区的物业团队组建完毕，正式上岗。跟江南摩卡小区一样，风情苑小区的物业团队也采取酬金制模式，即小区设立公共账户，物业团队的所有收入都进入这个账户，账户里的每一笔支出都需要经过业委会同意后方能使用，物业人员的配比和待遇，参照小区物业费的承受能力来确定。 “风情苑小区的物业费基本上也是开支员工薪水和各项物业服务支出后差不多持平。”朱曙俊说，跟江南摩卡小区的唯一区别是，因为是对外输出管理经验，风情苑小区支付小区物业费的3%，作为朱曙俊的顾问指导费和酬金，“酬金大概是7万多元。” 此外，江南摩卡隔壁的三江花园小区，业主发起联名签名，提出解聘原物业、授权江南摩卡的湘悦物业托管的临时大会，最终顺利通过。湘悦物业临时受命托管，目前已经2个多月。来源：钱报杭州房产作者：徐叔竞

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蝌蚪0574@wechat

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发表于 2025/07/11 10:19:31 来自浙江宁波


敬佩该业委会主任，值得学习！哪天我家小区也有这么好的业委会啊！

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淋雨和你走

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发表于 2025/07/11 14:49:55 来自浙江宁波


很少有小区年收入可以上千万的……紫郡2415户物业费+公共收益+其他一年收入有1100多万，我们小区1400多户，物业费+公共收益+其他总共也才300万左右。所以这种大基数收入的小区成功的案例不具普遍性。

TA共获得：回复:2条

蝌蚪0574@wechat 2025/07/11 19:46:32 来自浙江宁波举报 0 回复

我们小区最穷时候只有30万，自治之后钱一点一点攒起来

roboy6586

蝌蚪0574@wechat 2025/07/14 08:47:39 来自浙江宁波举报 0 回复

你说的是公共收益吧，我们小区公共收益一年大概只有60万左右……

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roboy6586

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发表于 2025/07/11 16:12:24 来自浙江宁波


把以前物业公司骗取的钱财退回来！

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cak@wechat

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发表于 2025/07/10 17:12:41 来自浙江宁波

最后编辑时间： 2025/07/10 17:15:59


猜猜，哪个是郁金香岸，哪个是江南摩卡。

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悠然小憩

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发表于 2025/07/10 17:22:16 来自浙江宁波


呵呵，物业公司对外承包不要利润？还成品牌物业了，紫郡花园自治多少年了，品牌了吗？对外承包了吗？

TA共获得：回复:18条

蝌蚪0574@wechat 2025/07/10 18:46:27 来自浙江宁波举报 1 回复

承包了好几个小区

蝌蚪0574@wechat 2025/07/10 19:02:20 来自浙江宁波举报 1 回复

承包了4家了

悠然小憩

蝌蚪0574@wechat 2025/07/10 19:29:03 来自浙江宁波举报 0 回复

一个紫郡小区，一年总支出1400多W，哪个小区这么高的支出费？

蝌蚪0574@wechat

悠然小憩 2025/07/10 19:38:08 来自浙江宁波举报 1 回复

看来你不会看报表

悠然小憩

蝌蚪0574@wechat 2025/07/10 20:34:16 来自浙江宁波举报 0 回复

你会看？？你来说说，总支出多少？

悠然小憩

蝌蚪0574@wechat 2025/07/10 20:35:05 来自浙江宁波举报 0 回复

明明预算报表上清清楚楚的写着：年度总开支：14，026，898.52元，你跟我说，没有这么高的支出费。

悠然小憩

蝌蚪0574@wechat 2025/07/10 20:34:55 来自浙江宁波举报 0 回复

清清楚楚的写着年度总开支，你语文学过吗？

蝌蚪0574@wechat

悠然小憩 2025/07/10 21:33:31 来自浙江宁波举报 1 回复

预算，预算，预算

悠然小憩

蝌蚪0574@wechat 2025/07/10 21:40:51 来自浙江宁波举报 0 回复

预算也是基本准确的，哪家预算报表跟实际相差1000W？？？

悠然小憩

蝌蚪0574@wechat 2025/07/10 21:40:47 来自浙江宁波举报 0 回复

如果相差这么大，那么预算有意思吗？根本没有预算的必要，你连预算表都不懂。

悠然小憩

蝌蚪0574@wechat 2025/07/10 21:41:41 来自浙江宁波举报 0 回复

装修，有装修预算表，建筑有建筑预算表，预算表不等于乱算表。

春花秋月何时了@wechat

悠然小憩 2025/07/11 08:58:41 来自浙江宁波举报 1 回复

你会不会看报表啊，第四大项600多w是类似固定资产支持，一次性的大额支出反映在当年，理论上是可以通过折旧分摊至少5年的

beanflying

悠然小憩 2025/07/11 09:01:40 来自浙江台州举报 0 回复

我看就是乱算表，呵呵，死物业，洗洗睡吧！

春花秋月何时了@wechat

悠然小憩 2025/07/11 09:03:26 来自浙江宁波举报 0 回复

但确实有些支出不大合理，例如招聘网会员费1w，员工食堂花了36w，总共26员工，党建费列支到物业成本里合理吗

春花秋月何时了@wechat 2025/07/11 09:05:44 来自浙江宁波举报 0 回复

另，物业人工成本太高了，26人全年成本537w，人均20w+，这是在养公务员吗？

边走边看1 2025/07/11 09:48:12 来自浙江宁波举报 0 回复

人家自己业主觉得还行就行呗，业主只是要求有人巡逻，有人打扫卫生，家里东西坏了有人修（收费要合理），公共设施坏了有人修，其实其他的要求并不多

蝌蚪0574@wechat

春花秋月何时了@wechat 2025/07/11 12:45:27 来自浙江宁波举报 1 回复

员工是78-80人！

蝌蚪0574@wechat

春花秋月何时了@wechat 2025/07/11 12:45:37 来自浙江宁波举报 1 回复

员工是78-80人！

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悠然小憩

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发表于 2025/07/11 09:36:24 来自浙江宁波


①48个人，按3千元/月计算，需要1,728,000。一年经营性收入有100多万元。这己经是负70多万了。 ②投入了500多万元，减去动102万小区物业维修基金的利息，这近400万的钱从哪里来？按楼主讲:“全部是由经营性收入支出的。” 但是，停车位、商铺、储藏室等出租，现在一年经营性收入有100多万元。” 况且，这100万已经用在48人的工资里了。这个小区肯定是有问题的。