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紫郡小区是如何推行业主自治的？ [复制]

发表于 2025/07/16 00:55:38 来自浙江宁波

楼主

紫郡小区的业主自治通过“法律维权奠基、组织架构重构、财务透明立信、业主参与赋能” 四大核心策略稳步推进，形成了可复制的自治范式。以下是具体实施路径：一、法律维权与公共收益追回面对原物业公司绿宇物业长期侵占公共收益的问题，第三届业委会于 2019 年发起法律诉讼，通过司法途径追回公共收益、违约金等近 600 万元。这一行动不仅为自治奠定了资金基础，更以法律手段确立了业主对公共资源的合法权益。在业主大会上，97% 的业主支持终止与绿宇物业的合作，参与率超 90%，彰显了业主集体维权的决心。二、自治组织架构的系统性搭建业委会专业化运作第三届业委会成员涵盖律师、教师、公务员等专业背景人士，形成 “决策 - 执行 - 监督” 分工体系。例如，财务委员严格审核资金流向，法律委员处理物业纠纷，工程委员监管设施改造。业委会还建立公众号定期发布工作动态，增强透明度。自主物业公司的创新模式 2020 年成立宁波鄞州紫郡物业服务有限公司，由三位业委会委员作为股东，主任挂名法人代表。物业公司实行 “非营利 + 保障员工权益” 双轨制：不以盈利为目的，所有收益用于小区建设；依法保障员工工资福利，如电工工资从 4800 元提升至 5000 元，并提供免费餐食。目前物业公司员工 80 余人，其中客服、工程等岗位优先招聘业主，增强 “主人翁” 责任感。三、财务透明与收益共享机制全流程公开制度每月在物业前台公示资金明细，小到拖把、雨鞋的采购，大到数百万元的工程支出均列示清晰，付款单位和用途一目了然。2021 年审计报告显示，小区年公共收益超 500 万元，主要来自商铺租金、停车费、电梯广告等。分红激励与持续参与 2023 年首次向业主分红 200.81 万元，金额最高达 1996 元，相当于物业费的 41%。分红前通过业主大会表决，1827 名业主参与投票，80.68% 同意分红。此举既兑现了业委会 “让利于民” 的承诺，也激发了业主参与公共事务的积极性 —— 部分业主主动将分红捐回公共账户，用于小区建设。四、业主参与的立体化渠道决策民主化重大事项如分红、物业续聘等均通过业主大会表决。例如，2019 年解聘原物业的投票参与率超 90%，2023 年分红方案经三轮讨论后通过。日常事务则通过楼栋微信群快速响应，如车辆违停、设施维修等问题可在 1 小时内处理。志愿自治网络组建 “楼道自治小组”，由楼长牵头负责本单元卫生、安全等事务。2018 年部分楼栋自发开展 “自救行动”，清理地下室、安装充电桩等，为全面自治积累了经验。目前，小区 80% 的业主加入至少一个兴趣社群或志愿团队，形成 “有事共商、有难共帮” 的氛围。五、资源整合与专业治理存量资源盘活充分利用小区商业配套，10 家商铺年租金超 100 万元；整合 1710 个地下车位和 500 个地上车位，年停车费收入达 200 万元。这些收益反哺自治，使物业费收缴率从 40% 提升至 90% 以上。技术赋能治理投入资金升级安防系统，安装近 700 个监控探头，协助警方破获多起案件；引入人脸识别门禁、线上缴费平台，提升管理效率。2020年完成道路硬化、绿化改造等工程，小区面貌焕然一新。六、挑战应对与长效机制组织稳定性维护面对业委会成员中途退出的危机，通过动员候补委员、吸纳新业主加入，确保核心团队不散。例如，2020 年业委会因意见分歧一度濒临解散，但通过 “老带新” 和明确分工，逐步恢复运作。矛盾化解机制设立 “三方协调会”，由业委会、物业、社区代表共同处理纠纷。对于部分业主反对分红的声音，通过公示资金使用计划、召开答疑会等方式消除疑虑，最终以民主表决达成共识。七、经验启示紫郡模式的成功离不开三大核心要素：专业团队引领：业委会成员的法律、财务等专业背景为自治提供技术支撑；信任基石构建：从追回资金到分红，每一步均以透明化操作赢得业主信任；利益闭环设计：公共收益取之于民用之于民，形成 “参与 - 受益 - 再参与” 的正向循环。这种自治模式不仅提升了小区治理效能，更被《住宅与房地产》杂志社、北京人民大学和社区研究者，武汉，江苏，安徽d等机构作为范例推广，为其他小区提供了 “依法维权、专业治理、共建共享” 的参考路径。 2020 年度垃圾分类示范小区：该小区在 2020 年被评为 “垃圾分类示范小区”，体现了其在环境卫生和垃圾分类管理方面的优秀成果。 2022 年第三届中国幸福社区范例奖：在 2022 年举办的第三届中国幸福社区范例奖评选中，紫郡小区成功获奖，彰显了其在社区治理、服务质量、居民幸福感等方面的突出表现。 2022 年浙江省第六批普惠型未来社区创建名单：2022 年 11 月，紫郡小区成功入围浙江省第六批普惠型未来社区创建名单，进一步证明了其在社区建设方面的实力和发展潜力。鄞州区 2021 年度社区文明指数测评排名上升近 70 名：在鄞州区 2021 年度社区文明指数测评中，紫郡小区排名上升了近 70 名，反映出该小区在社区文明建设方面取得了显著进步。

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蝌蚪0574@wechat

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发表于 2025/07/16 16:48:40 来自浙江宁波


宁波自治小区的榜样！

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游泳

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发表于 2025/07/22 16:38:10 来自浙江宁波


自治的几大条件： 1、无私的业委会：这是首要条件。 2、和谐的邻里关系：没有和睦的邻里关系，小区里很难推行各种项目。 3、稳定的物业费收缴率及一定量的公共收益：没有经济基础，所有的理念、构思、发展计划几乎没有付诸实施的可能。紫郡小区目前看来的成功是具有诸多因素相加于一身，这种成功不能简单的被其他小区拿去复制，但自治的理念可以学习，从而摸索出一条适合自己小区的路。

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roboy6586

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发表于 2025/07/16 16:56:57 来自浙江宁波


不要夸大其辞，紫郡小区自治根本不是普适性的、不存在所谓的可复制！紫郡小区自治成功的基础首先是良好的业主素质加上和谐的邻里关系，这种条件很少有小区可复制，当前社会人心复杂，很少具备象紫郡小区那样的和谐的邻里关系，且即使如紫郡小区这种关系也是在变化的，如果没有很好的制度跟上，这种所谓的自治也是不会持久的，这方面的先例太多了。

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悠然小憩 2025/07/16 18:22:21 来自浙江宁波举报 0 回复

关键是有钱，2024年支出1500W左右，2025年预算还是1500W左右，每年公共收益+ZF给的钱就有好几百万。

悠然小憩 2025/07/16 18:23:12 来自浙江宁波举报 0 回复

关键是有钱，

悠然小憩 2025/07/16 18:22:46 来自浙江宁波举报 0 回复

没钱自治？那是笑话了。

辞慕尔尔 2025/07/17 08:08:48 来自浙江宁波举报 0 回复

“不要夸大其辞，紫郡小区自治根本不是普适性的、不存在所谓的可复制！”
前面这段内容，我是支持的，
但是，但是“和谐的邻里关系”，我要加个备注了，
前几任物业公司对小区最大的贡献就是他们把能干的混蛋事，都彻底的干了一遍。
把所有可能干的缺德事儿都干了一遍，打业主等等，冒领物料等等
小区里没有骑墙派，没有动摇派，所有的业主们都被逼到了一起。

自治的每一天哪怕有瑕疵，但是和以前有物业公司管理的日子相比，都是天堂。

大树下人

辞慕尔尔 2025/07/17 08:29:38 来自浙江宁波举报 0 回复

关于邻里关系，我并不是这个意思，而是真正的邻里之间的关系，这一点如果你有兴趣可以去了解一下，我也是真实感受过才知道的

蝌蚪0574@wechat

悠然小憩 2025/07/17 09:17:14 来自浙江宁波举报 1 回复

自治时候小区就只有30万，不是有钱的时候才自治的

悠然小憩

蝌蚪0574@wechat 2025/07/17 09:53:47 来自浙江宁波举报 0 回复

那是因为以前的业委会没有或者监管无力。并不是没有钱，而是没有做好监管业主公共收益工作。

悠然小憩

蝌蚪0574@wechat 2025/07/17 09:54:18 来自浙江宁波举报 0 回复

如果没有钱，那每年30W收入，如何自治？

蝌蚪0574@wechat

悠然小憩 2025/07/17 10:48:52 来自浙江宁波举报 1 回复

物业退出就只有保修金留下30万钱，自治之后业主捐款，后面小区一点一点招商赚钱，攒钱，小区停车收益，广告；别老抱怨

叽叽歪歪@qq

蝌蚪0574@wechat 2025/07/17 14:33:31 来自浙江宁波举报 0 回复

这个答复，真是绝了，自治前，紫郡也是亏本，符合他说的没钱怎么自治。自治之后，紫郡是特例，不是普适性。

叽叽歪歪@qq

悠然小憩 2025/07/17 14:37:09 来自浙江宁波举报 1 回复

自治前，紫郡也是亏本，符合你说的没钱怎么自治。自治之后，紫郡是特例，不是普适性。
另外，那些穷的老小区，穷到物业跑路，除了自治，也没别的办法了

蝌蚪0574@wechat

悠然小憩 2025/07/17 22:44:24 来自浙江宁波举报 0 回复

没有自治前物业不配合你怎么监管，小区家底都摸不清楚；你都无法拿到小区所有账务，明细；全宁波有几家物业能小区家底都明明白白的给业委会，还有业委会专业的有几个。

蝌蚪0574@wechat

悠然小憩 2025/07/17 22:46:02 来自浙江宁波举报 0 回复

每年把钱给第三方赚，第三方还都是街道，社区指定的，暗箱操作，串标等等。自治可以把这些都解决了

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大树下人

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发表于 2025/07/17 15:43:21 来自浙江宁波


好好分析一下。

TA共获得：回复:10条

叽叽歪歪@qq 2025/07/22 11:11:35 来自浙江宁波举报 0 回复

自治前，紫郡也是亏本，符合你说的没钱怎么自治。自治之后，紫郡是特例，不是普适性。
正反两面，你都说全了。
另外，那些穷的老小区，穷到物业跑路，除了自治，也没别的办法了

叽叽歪歪@qq 2025/07/22 11:14:29 来自浙江宁波举报 0 回复

业委会培训考试上岗，倒是急需，先考试及格，再报名竞选，

渴望蓝天666

叽叽歪歪@qq 2025/07/22 11:35:45 来自浙江杭州举报 0 回复

没多少人会报名参选业委会，还培训考试。。。。。

叽叽歪歪@qq

渴望蓝天666 2025/07/22 12:50:09 来自浙江宁波举报 0 回复

缺司机，也不能直接让人上路，哪怕降低考核标准，也比什么都不会就上路强

新小吉

叽叽歪歪@qq 2025/07/22 13:56:29 来自浙江宁波举报 0 回复

结果考上的全是物业的托

普通人不能和托PK，因为普通人，是免费的兴趣爱好，托们是赚工资，拼努力，并不过他们的

蝌蚪0574@wechat

叽叽歪歪@qq 2025/07/22 16:49:55 来自浙江宁波举报 0 回复

去宁波紫郡小区学习他们管理5步论，只要有业主想管理好小区，就能做

悠然小憩

蝌蚪0574@wechat 2025/07/22 18:08:57 来自浙江宁波举报 0 回复

小区有小区的特点，新小区哪来的这么多商铺（商铺早就被开发商卖了），哪来的这么多停车位（人车分流，小区内没有停车位），所以这二项收入怎么来的？难道是逼得产权车位或产权商铺上交给小区当成公共收益？

roboy6586

悠然小憩 2025/07/23 09:11:16 来自浙江宁波举报 0 回复

现在新小区才会有商铺，这是有规定的，叫小区经营性用房，产权属于全体业主共有，比例记得没错的话应该是3/1000，这是有相关规定的。

胡爱民

悠然小憩 2025/07/23 09:56:01 来自浙江宁波举报 1 回复

自治同公共收益多少无决定性关系。
你们小区只有90万公益收入，问物业费多少一平方米？
紫郡小区总收入995万，其中物业费收入552万元，公共收益443万元，公共收益没有超过物业费收入，我们小区却超过，这样小区很多。
紫郡小区2415户业主，建筑面积38万平方米，物业费0.55—1.8元/平方米/月，假如：物业费提高到2.5元平方米，（这不算高吧）单单物业费收入：38万X2.5元x12个月=1140万，超过原来总收入（包括公共收益）995万。
综上数字说明不能单看公共收益高低，更要看物业费标准多少。
紫郡自治存在对物业企业有竞争和压力，能促进物企业服务水平提高。
紫郡现在服务水平4星到5星之间，物业费0.55—1.8元，那么被物业收2—5元物业费的小区业主是怎么想的？