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小区分红事件背后：自治模式与行业变革的深度解析 [复制]

发表于 2025/07/23 10:36:00 来自浙江宁波

楼主

在当下的社会生活中，小区管理与业主权益息息相关，而近期广州荔湾区裕兴苑小区和宁波紫郡小区给业主分红的事件，宛如投入湖面的两颗石子，激起了广泛的社会涟漪。这两起事件之所以受到如此高的关注度，其背后或许与住建部对物业管理乱象的警告存在着千丝万缕的联系，值得我们深入剖析。广州裕兴苑：自治模式下的“小而美” 实践 2025 年，广州市荔湾区裕兴苑小区将 24 万元公共收益返还业主，每家分得 600 至 2100 元不等，这一消息迅速引发热议。追溯其根源，该小区的特别之处在于其独特的管理模式。自 2011 年起，裕兴苑小区就打破了传统的物业管理模式，由业委会直接聘请保安、保洁，全面统筹小区的日常管理。这种模式下，小区的每一项决策都与业主的切身利益紧密相连，业委会就像小区的 “大管家”，精心打理着小区的各项事务。经过多年的摸索与实践，小区逐步实现了公共收益的结余，并在 2023 年 7 月首次向业主返还 20 万元，此次 24 万元的分红更是让这种自治模式的成果进一步显现。裕兴苑小区的成功并非偶然，它体现了业主们高度的自治意识和协作精神。没有了物业公司的中间环节，业主们能够更直接地参与到小区的管理中，对于公共收益的使用也有着更清晰的掌控。每一分钱的去向都公开透明，业主们对小区的认同感和归属感也随之增强，形成了一种良性的循环。宁波紫郡小区：自治模式下业主主导下的分红典范将视线转向宁波，2023 年，浙江宁波鄞州区潘火街道紫郡小区的分红事件同样令人瞩目。该小区从 2020 年至 2022 年的公共收益中拿出 200.81 万元用于分红，涉及 2415 户住宅及 88 户商铺，业主可分到 226 元至 1996 元不等。紫郡小区的独特之处在于其物业本质上属于全体业主，业委会直接聘请物业经理，以及保安、保洁，全面统筹小区的日常管理。这种模式下，小区的管理核心始终围绕业主利益展开，避免了传统物业公司可能存在的利益偏差问题。从分红金额和涉及户数来看，紫郡小区的分红规模较大。这背后是小区较大的体量、业委会高效的管理以及相对成熟的公共收益管理体系。紫郡小区在业主主导的管理框架下，能够积累如此可观的公共收益并进行分红，充分说明其在公共资源的利用和管理上有着独到且有效的方式。紫郡小区的案例展示了在业主主导的管理模式下，通过科学的管理和规范的运作，能够实现公共收益的合理分配，让业主享受到实实在在的好处。它为众多小区提供了一个极具价值的借鉴范例，证明了只要以业主为核心，管理到位，业主的权益就能得到充分保障。两起事件的对比与启示对比广州裕兴苑和宁波紫郡两个小区的分红事件，我们可以发现它们既有相似之处，又各有特色。从管理模式来看，两者都凸显了业主的主体地位。裕兴苑是无物业管理的自治模式，由业委会直接聘请保安、保洁等；紫郡小区则是业委会直接主导物业相关工作，聘请物业经理及各类工作人员，本质上也是业主掌控小区管理的核心权力。这与传统物业公司主导的管理模式有本质区别，都体现了业主自治的核心思想。从分红金额来看，裕兴苑小区此次 24 万元的分红确实不及紫郡小区的 200.81 万元，这在一定程度上与小区体量等因素有关。而裕兴苑的亮点在于其完全摆脱传统物业公司的纯粹自治模式，紫郡小区则在业主主导物业工作的模式下展现了大规模分红的能力。这两种模式都打破了传统物业管理的固有框架，为小区治理提供了全新的思路，具有重要的创新性和示范意义。它们表明，无论采取哪种具体形式，只要确保业主的主导地位，就能实现良好的小区治理。与住建部警告的深层关联 7 月初住建部对物业管理乱象发出警告，无疑将社会的目光聚焦到了物业管理这一领域。当前，一些物业公司存在服务质量差、公共收益不透明、乱收费等问题，严重损害了业主的合法权益，也影响了小区的和谐稳定。在这样的背景下，广州裕兴苑和宁波紫郡两个小区的分红事件，如同一股清流，展示了小区管理中积极正面的形象。它们证明了在业主主导的管理模式下，无论是完全自治还是主导物业工作，只要能够规范管理、保障业主权益、合理利用公共收益，就能够实现良好的小区治理。这两个小区的成功实践与住建部强调的规范物业管理、保障业主权益的导向高度契合，为解决物业管理乱象提供了积极且可行的样本。全国各地官媒的转发报道，正是对这种积极探索的肯定和推广，希望能够通过这些案例，引导更多的小区规范管理，切实维护业主的合法权益。总的来说，广州裕兴苑和宁波紫郡小区的分红事件，不仅仅是简单的分钱行为，它们背后反映的是小区治理模式的探索和业主权益意识的觉醒。在住建部对物业管理乱象警告的大背景下，这些案例为我们指明了小区管理的发展方向，那就是以业主为中心，通过科学、规范、透明的管理，实现小区的和谐发展，让每一位业主都能共享小区发展的成果。

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蝌蚪0574@wechat

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发表于 2025/07/23 10:43:48 来自浙江宁波


紫郡小区房价上5万一平方了吧，应该吊打上上城。

TA共获得：回复:3条

新小吉 2025/07/23 21:21:03 来自浙江宁波举报 0 回复

某个洗车店洗的很干嘛，然后五菱洗完能卖劳斯来斯价了？

悠然小憩 2025/07/23 21:36:08 来自浙江宁波举报 0 回复

他们认为，其他小区也应该能分200W，尼马，200W，我所在的小区一分钱都不花，也要积上二年多才行。

悠然小憩 2025/07/23 21:39:10 来自浙江宁波举报 0 回复

吊打周边的一切小区。。。

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东湖小李飞刀

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发表于 2025/07/23 10:59:24 来自浙江杭州


“ 24 万元公共收益返还业主，每家分得 600 至 2100 元不等”？为什么每户不同呢？公共收益主要来源是停车费、广告、营业房出租等，这些难道不应该每户均分吗？这也要按建筑面积计算吗？

TA共获得：回复:4条

新小吉 2025/07/23 21:19:55 来自浙江宁波举报 0 回复

那肯定呀，总不能别墅和1室1厅一样吧

渴望蓝天666

新小吉 2025/07/25 11:51:31 来自浙江杭州举报 0 回复

为啥不能一样？公共区域产生的收益，跟你套内面积有何关系？跟你付的物业费多少有何关系？

胡爱民 2025/07/25 13:52:06 来自浙江宁波举报 0 回复

建筑面积=套内面积+公摊面积
套内面积越大，公摊面积也相应增加。

渴望蓝天666

胡爱民 2025/07/25 14:22:27 来自浙江杭州举报 0 回复

所以，建筑面积越大的业主，占有的停车位应该更大？

新小吉

渴望蓝天666 2025/07/25 14:46:52 来自浙江宁波举报 0 回复

国内就是这样，高考都这样：河南611分学生考不进郑大，但是黑龙江389分进郑州大学，为啥，黑龙江地大，人少。

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渴望蓝天666

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发表于 2025/07/23 21:45:45 来自浙江宁波


想想，紫郡小区的物业拥有80多人，交养老保险与公积金的只有区区的26人，说明有60人是退休老人，而我们小区，保洁年令在36-42之间，保安：28-32之间，养老保险与公积金要交，而且物业公司也要支出这笔费用，同样的到手5000，我们的支出要远远大于紫郡。而且物业人员配置我们比紫郡好几十人。

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悠然小憩

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发表于 2025/07/24 10:03:05 来自浙江宁波

最后编辑时间： 2025/07/24 10:09:45


悠然小憩网友一个人把帖子流量蹭到极致。。。。哈哈。请说说你自己是哪个小区；你都不看最近中央新闻，报道广州荔湾区裕兴苑小区，他们的模式是紫郡最早开始业委会自治开始没有物业；紫郡是升级版改进，两种模式。长沙业委会刚接手从200元开始，做了3年小区规划，年年改造，小区最后还有结余100万；都不好好想想现在物业问题；中纪委对黑物业已经开始整顿，扩大到全国

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悠然小憩 2025/07/24 10:22:02 来自浙江宁波举报 0 回复

你可以去问问，宁波有多少小区开始自治，又有多少小区放弃自治。自治是需要条件的，并不是所有小区都适合。

蝌蚪0574@wechat

悠然小憩 2025/07/24 11:12:49 来自浙江宁波举报 0 回复

只是探讨，能不能自治又不是你我说了算，何必纠结

水泊梁山123

悠然小憩 2025/07/24 12:51:22 来自浙江宁波举报 0 回复

不自治大多数前期物业霸占着不肯走，那么大一块肥肉都想多吃点，再这样下去，离居民早饭不远了，省吃俭用一年水电费也就2000多，好了物业费就要4500 还有房贷利息，别把老百姓压榨太厉害，一年物业费1000 物业公司都赚的飞起，停车费广告费，杂七杂八的收入很多的

悠然小憩

水泊梁山123 2025/07/24 13:08:39 来自浙江宁波举报 0 回复

一年物业费1000元就赚得飞起？后来的是业主公共收益，请不要把公共收益与物业费混为一谈，钱要分得明明白白，该是物业公司的钱，就是物业公司的，该是业主公共收益就是业主的，支出也一样要清清楚楚，该是物业费支出，就是物业费支出，该是公共收益支出，就是公共收益支出，帐本就是这样。

悠然小憩

水泊梁山123 2025/07/24 13:09:52 来自浙江宁波举报 0 回复

1000物业公司赚得飞起，2600户的小区：一年物业费260W，赚什么？拿紫郡物业来说，一年物业成本支出就要720W，还没含利润。

悠然小憩

水泊梁山123 2025/07/24 13:15:15 来自浙江宁波举报 0 回复

紫郡公共收益一年400W+，这样的小区公共收益这么高在宁波市也不多见，二者相加也就660W，加起来还不够物业成本支出的，你觉得赚得飞起了？一年还能赚个几百万？

水泊梁山123

悠然小憩 2025/07/25 13:04:34 来自浙江宁波举报 0 回复

你眼睛看哪里了，我说假如是1000都能赚的飞起何况现在的小区物业费动不动就要4500左右，刚需小区也是这个价格，真的太黑心了，赚黑心钱的早晚要被天谴

悠然小憩

水泊梁山123 2025/07/25 13:21:28 来自浙江宁波举报 0 回复

你在说紫郡小区也是黑小区？紫郡小区物业成本就要720W。

新小吉 2025/07/25 14:45:03 来自浙江宁波举报 0 回复

因为涉及她自己利益了吧

你看她，别的但凡是国货都是垃圾，只有国货物业是宝。。。。

蝌蚪0574@wechat

roboy6586 2025/07/29 16:00:47 来自浙江宁波举报 0 回复

肯定有效果，最近网上热点四川保利物业返还业主 947万。

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蝌蚪0574@wechat

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发表于 2025/07/23 21:35:55 来自浙江宁波


一个年收益400多W的小区，如果换作我们小区年收益400多W，我们每年能分300W。可惜我们每年只有区区的96W-98W，只能节俭过日子，这次监控升级，一期298个监控头，所有设备全部由摸拟转为数字，只花了36W，二期跟上。想想这钱每年积下来。 2500户的小区，设施绿化绝对强过紫郡。

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悠然小憩 2025/07/23 21:37:26 来自浙江宁波举报 0 回复

小区拥有103部还是105部电梯，每年的维保费，监控门禁每年的维保费，绿化，消防的费用，想想单单这几样，每年固定开支多少。

roboy6586 2025/07/29 14:09:09 来自浙江宁波举报 0 回复

你们小区公共收益比我们小区多，我们小区一年才40-50万

不过你们这个监控改造298个探头模拟转数字只花了36万？？？只是更换探头？机房存储、监视屏、线路都不用更换？？？

悠然小憩

roboy6586 2025/07/29 17:29:46 来自浙江宁波举报 0 回复

哈哈，二期改造让他们来参标，他们硬是不肯来了，说亏了。。。其实合同不是36万，还要加上模拟的全套拆下来，抵价8W。

悠然小憩

roboy6586 2025/07/29 17:31:18 来自浙江宁波举报 0 回复

全部更换，模拟是音视频线，数字是网线，存储也不同了，全部换过，旧的拆下抵6W，其实是42W。

悠然小憩

roboy6586 2025/07/29 17:31:53 来自浙江宁波举报 0 回复

这家亏了，二期让他来，他硬不肯来。协商了多次，就不肯来。

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悠然小憩

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发表于 2025/07/23 21:38:23 来自浙江宁波


有些人，总以为其他小区也应有紫郡一样的收入，却不知道紫郡一年就抵我们5年的收益。

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悠然小憩

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发表于 2025/07/24 08:28:47 来自浙江


不知这种自治的小区要不要叫所得税等等，物业公司的那笔利润肯定属于自己了，这两项加起来一二百万有的！

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悠然小憩 2025/07/24 09:37:00 来自浙江宁波举报 0 回复

自治小区，自成立的业委会，所得税不多，紫郡10W。

悠然小憩 2025/07/24 09:38:57 来自浙江宁波举报 0 回复

至于利润要看小区的，物业费高的，利润自然多点，物业费少的，利润就少了，头部物业公司一般一个小区100W左右起的。

水采田

悠然小憩 2025/07/24 10:33:31 来自浙江举报 0 回复

营业税有没有？10几年前好像没有

悠然小憩

水采田 2025/07/24 13:06:31 来自浙江宁波举报 0 回复

紫郡一年交10W税费，预算表中有。

悠然小憩 2025/07/24 13:16:08 来自浙江宁波举报 0 回复

在我看来，物业好不好是并不是主要因素，业主>业委会>物业，三者重要性是这样排列的。

roboy6586 2025/07/29 14:11:01 来自浙江宁波举报 0 回复

物业公司要交税的，收取的物业费，代收的公共收益款都需要缴税，难道业委会自治就不交税了？

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水采田

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发表于 2025/07/24 09:28:53 来自浙江宁波


业委会的人当了客服和经理，却没要工资，当然能盈利了，前提得有这样的“好心人”！

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悠然小憩 2025/07/24 09:40:58 来自浙江宁波举报 0 回复

业委会当管理层，不当客服，也不当经理，经理是聘请职业经理人。紫郡也是如此。另外有通讯补贴，每月100，不多。非自治小区业委会基本没有补贴，纯属义务。

roboy6586 2025/07/29 14:12:52 来自浙江宁波举报 0 回复

当你当上过业委会主任，认真工作一段时间后，你会发现当你在这个位置的时候赚小区的钱有太多的机会……更别说自治的小区了，

渴望蓝天666

roboy6586 2025/07/29 15:00:42 来自浙江杭州举报 0 回复

我咋没发现有这么多赚钱机会啊。。。。。。而且，之前报名业委会时，报名的人都凑不齐。

roboy6586

渴望蓝天666 2025/07/29 15:36:29 来自浙江宁波举报 0 回复

我当时参选业委会是在东论看到一篇说业委会勾结物业侵吞小区专项维修资金的帖子，刚好自己的小区在筹建业委会，想着进入业委会看看业委会如何勾结物业侵吞小区专项维修资金的，进入业委会后才知道绝大部分业主根本分不清:专项维修资金、日常维修费、公共收益的区别。也发现如果动机不纯的人进入业委会，是有很多机会假公济私的赚钱……特别是现在小区自治的模式，谁来监管小区自治的体制，特别是有这么大体量资金的小区……