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    1.5亿别墅"大礼包"流拍！湖边豪宅拆开单卖150万一套你会考虑吗？  [复制]

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    发表于 2025/09/01 17:23:00 来自 浙江宁波

    楼主

    分享到： qq sina

    8月26日上午10：00，一起众所瞩目的别墅群拍卖宣告终结——余姚牟山湖佩拉小城整整108套别墅，打包起拍价1.522亿元，最终因为没人报名、没人出价，全部流拍。这批别墅其实是因为温州银行向上海世茂追讨6.57亿债务，才被强制执行拍卖的。虽然看着是湖边豪宅，但要求整体打包买，总价惊人，果然没人接盘。一栋一栋分开卖早就抢光了！算下来一套才合150万左右，要是真能单独拍，临湖别墅这个价，你觉得值不值？
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    发表于 2025/09/01 17:32:38 来自 浙江宁波
    脑子有病的人。。卖50万一套，估计也没人要。。。10、20万。。。或许有人要。
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      发表于 2025/09/02 09:58:03 来自 浙江宁波
      东钱湖的别墅都卖不掉。青草蚊虫满天飞。。。
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        发表于 2025/09/02 13:17:26 来自 浙江宁波
        让大闸蟹住进去，搞高档养殖。
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          发表于 2025/09/02 06:10:08 来自 浙江宁波
          买来干吗？周边要啥没啥。
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            发表于 2025/09/02 08:30:12 来自 浙江宁波
            很多年前99万叫卖不就是这个楼盘嘛
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              发表于 2025/09/02 08:44:51 来自 浙江宁波
              搞的好像拍下来了，就能把证办出来一样。0几年烂到现在，地基，结构都已经懒得差不多了。
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                发表于 2025/09/02 09:55:10 来自 浙江宁波
                杭甬高速牟山湖旁边的别墅？草比人高都是谦虚了，草比房高了
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                  发表于 2025/09/02 14:13:28 来自 浙江宁波
                  周边有配套设施吗，不然跟乡下自建房有啥区别
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                    发表于 2025/09/02 15:44:56 来自 浙江宁波
                    余姚牟山湖佩拉小城：资本浮沉与生态价值的再审视
                    一、前世：资本狂欢下的湖居蓝图
                    余姚牟山湖佩拉小城的诞生，恰逢中国房地产市场黄金时代的尾声。2010 年 9 月，余姚世茂置业有限公司（世茂集团旗下企业）以接近 4000 元 / 平方米的楼面地价竞得牟山湖西北岸地块，计划打造高端湖居别墅群。彼时的规划蓝图颇为宏伟，项目总占地超 5 万平方米，分两期开发，其中一期建成 120 多套别墅，二期规划 230 多套，合计达 350 余套规模，户型以 200 平方米左右的两层独栋为主，另有 3 套 728 平方米的超大独栋别墅。
                    2012 年底首批别墅开盘时，开发商定价高达 2 万元 / 平方米，联排别墅总价 300-400 万元 / 套，独栋别墅 500-600 万元 / 套，这个价格远超当时余姚城区普通住宅均价（约 8000 元 / 平方米）。如此定价源于双重误判：一方面高估了宁波都市圈对远郊高端别墅的需求，另一方面错判了牟山湖区域的配套成熟速度。尽管项目紧邻 G92 杭州湾环线高速，具备一定交通优势，但距余姚城区约 20 公里，周边缺乏学校、大型商业等基础配套的问题始终未得到解决。
                    销售数据无情地揭示了市场的真实反馈。截至 2013 年中，一期仅网签售出十几套，二期更只成交 1 套，其余均为开发商自持。为扭转颓势，2014 年 4 月开发商推出 "总价 99 万买别墅送牟山湖" 的促销活动，单价降至约 5500 元 / 平方米，较开盘价腰斩仍收效甚微。资金链的断裂成为压垮项目的最后一根稻草，世茂集团因 6.57 亿元债务纠纷被温州银行起诉，最终导致项目整体停滞，这片曾经寄托着高端湖居梦想的别墅区，逐渐沦为杂草丛生的空置地带。
                    二、今生：法拍冷遇与资产困境
                    2025 年 8 月 25 日，温州市中级人民法院在阿里资产平台对佩拉小城 108 套别墅进行整体司法拍卖，这场备受关注的拍卖最终以零报名、零出价的流拍告终。此次拍卖标的总建筑面积 24945.04 平方米，土地使用权面积 11971.96 平方米，评估总价 2.174 亿元（折合单价 8715 元 / 平方米），起拍价 1.522 亿元（折合单价 6100 元 / 平方米），这一价格不仅低于 2014 年促销价，甚至低于 2010 年的拿地成本。
                    实地勘察显示，这些建成已逾十年的别墅多数处于毛坯空置状态，部分区域被附近村民用来放羊，别墅内外随处可见羊粪等废弃物，道路被杂草覆盖，水电等基础设施长期闲置锈蚀。产权查询显示，这批别墅虽为独立产权，但土地使用权终止日期为 2081 年 8 月，剩余年限已不足 57 年，且需承担约 5% 的拍卖税费及未知的修复费用，进一步降低了投资吸引力。
                    与项目困境形成对比的是周边区域的发展动态。根据牟山镇《2021-2025 年新时代美丽乡村五年品质提升计划》，当地正全力推进 "山水湖城" 建设，新东吴村等村庄已完成污水纳管、路面硬化等改造工程，获得省级文明村等荣誉。文旅融合发展战略下，牟山湖作为宁波第二大天然湖泊，其生态价值逐步凸显，湖畔已建成部分休闲设施，但这些利好尚未有效辐射至佩拉小城区域。
                    三、周边房产市场格局分析
                    2025 年余姚房地产市场呈现明显的分化态势。城区版块（阳明、梨洲等街道）上半年成交均价达 21571.45 元 / 平方米，而乡镇区域房价相对低迷。具体到牟山镇周边，绿城・九溪玫瑰园等新建别墅项目报价约 15388 元 / 平方米，与佩拉小城法拍价形成鲜明对比。
                    横向对比显示，佩拉小城 6100 元 / 平方米的起拍价仅为余姚市区新房均价（14787 元 / 平方米）的 41%，不足鄞州新区房价的 1/5。即使与杭州湾新区 6752 元 / 平方米的新房价格相比，也未显现明显优势。这种价格洼地现象反映了市场对项目缺陷的理性定价：一方面，牟山镇距宁波主城区约 50 公里，难以承接核心城区外溢需求；另一方面，项目周边配套仍停留在乡镇水平，卫生院、小型超市等基础设施无法满足高端居住需求。
                    从市场供需看，2025 年上半年余姚全市新房仅成交 1502 套，同比下降 7.34%，市场整体处于去库存阶段。购房者更倾向于选择城区配套成熟的改善型项目，如滨学里、春山听湖院等，远郊别墅类产品去化压力巨大。这种市场环境使得佩拉小城即便价格低廉，仍面临无人问津的窘境。
                    四、二度开发的价值评估与路径探讨
                    佩拉小城的二度开发存在显著的机遇与挑战。从优势看，项目核心价值在于稀缺的生态资源，牟山湖作为宁波第二大天然湖，其景观资源具有不可复制性。法拍价格形成的成本优势明显，6100 元 / 平方米的单价低于当前多数乡镇住宅用地价格，具备价值重构空间。交通条件也随着杭甬高速扩建得到改善，至余姚城区车程缩短至 25 分钟，至宁波市区约 1 小时。
                    但开发风险同样不容忽视。首要障碍是产权厘清问题，除本次拍卖的 108 套外，项目其余 200 余套别墅产权状态复杂，可能涉及多重债务纠纷。其次是改造成本高昂，按最低标准估算，毛坯别墅的装修及基础设施修复费用需约 1500-2000 元 / 平方米，叠加拍卖税费后，实际成本将大幅上升。市场需求不足是更深层次的挑战，余姚上半年别墅类产品成交寥寥，且项目定位与当前 "房住不炒" 政策导向存在偏差。
                    可行的开发路径需结合区域规划进行调整：一是转型文旅康养项目，依托牟山湖生态资源，将部分别墅改造为精品民宿、康养公寓，融入当地农文旅发展战略；二是引入产业配套，与牟山镇政府合作建设产学研基地或艺术家村落，通过产业导入带动居住价值提升；三是实施产品升级，缩减户型面积，增加公共配套，打造面向中端市场的湖居社区。参考宁波其他区域烂尾别墅盘活案例，成功关键在于产权清晰化、产品适配性改造及产业资源导入的有机结合。
                    综合评估认为，佩拉小城具备二度开发的基础条件，但需以较低成本获取资产、明确产权关系并进行精准的产品转型。在当前余姚房地产市场整体低迷的环境下，开发时机尚不成熟，需等待区域配套进一步完善及市场信心恢复。短期内，项目的最大价值仍在于其生态占位，而非传统住宅开发收益。
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                      发表于 2025/09/02 07:01:46 来自 浙江杭州
                      好

                        来自: 东论 Android客户端

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                        发表于 2025/09/02 08:06:43 来自 浙江宁波
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                          发表于 2025/09/02 08:19:10 来自 浙江宁波
                          150W还是贵了，现在现金为王了。
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                            发表于 2025/09/02 08:20:15 来自 浙江宁波
                            150给你吧
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                              发表于 2025/09/02 09:06:31 来自 浙江宁波

                              开发旅游景区
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                                发表于 2025/09/02 12:47:47 来自 浙江宁波
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                                  发表于 2025/09/02 15:04:40 来自 浙江宁波
                                  杭甬高速边上，每次经过看过去还是蛮具规模的，烂了那么多年这别墅估计也不能住了吧，拍的也就这块地皮而已
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                                    发表于 2025/09/02 15:17:03 来自 浙江宁波
                                    别墅群拍卖
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                                      发表于 2025/09/02 15:18:11 来自 浙江宁波
                                      怕发大水啊
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                                        发表于 2025/09/02 17:01:55 来自 浙江宁波
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                                          发表于 2025/09/02 18:09:57 来自 浙江宁波

                                          棺材屋白送都不要
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                                            发表于 2025/09/04 10:49:19 来自 浙江宁波
                                            50万左右还差不多。周边除了山和水再加一条高速。还有什么呢？？？？？
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                                              发表于 2025/09/04 11:12:37 来自 浙江杭州
                                              如果打包价：“半个中的半个小目标”可以考虑考虑。
                                                回复 | 0 |举报
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                                                发表于 2025/09/04 14:09:39 来自 浙江宁波
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                                                  发表于 2025/09/04 14:57:50 来自 浙江宁波
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                                                    发表于 2025/09/05 09:10:24 来自 浙江宁波
                                                    不如开成旅游饭店，当然得有人接盘
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