房子漏物业不维修，业主除了拒缴物业费外还有什么办法- 东论东方热线·东方论坛-宁波论坛—

发表于 2025/10/15 11:24:20 来自浙江宁波

楼主

买了一套新房子。住进去一年，发现装空调室外机的平台渗水。室内墙面涂层脱落。报物业维修，物业说： “业委会没有安排钱，暂时不修理”。这样一拖，拖了三年。联系业委会，业委会讲： “动用维修基金，需要召开业主大会。要有一半以上业主同意才能提取。结果半数达不到，维修基金提不岀”。找房产商，房产商倒闭。向问问大家：把物业费扣下，找一个外面修漏工程队维修。这样行不行？

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发表于 2025/10/16 09:14:17 来自浙江宁波


如果是外墙漏水，新房子保修期内是房产商维修的，如果出了保修期那是金额小的话是日常维修费里出，要业委会审批的。像你们这种没有资金修不了的，真的不关物业的事情。就像你家叫了个管家，家里要维修，你家家主不给钱，你让他怎么修？然后你说把他的工资扣下来修，这不搞笑么？论坛上有些人无限上升自己的权利，上升物业的义务，真的是瞎搞。

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无痕139@wechat 2025/10/16 10:02:17 来自浙江宁波举报 0 回复

说的非常到位

我亦不是菊花

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发表于 2025/10/15 17:07:41 来自浙江宁波


不行，物业费不知从哪年开始就受到法律的保护，不容拖欠，绝对不容拖欠。拖欠的后果就是律师函，滞纳金，当然滞纳金可以调解，但本金绝对不容打折。至于维修事项，也只能自己找施工队伍了。如果有时间，有耐心，有那么一点关系，可以保留发票，事后人民调解...

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新小吉 2025/10/15 21:31:27 来自浙江宁波举报 2 回复

但物业到底做什么的，却没人知道，除了保洁、保安外，好象没有一样是物业必须做的，保洁保安，也没说一定要打扫干净，保安也没说能抓小偷。

悠然小憩

新小吉 2025/10/15 22:27:16 来自浙江宁波举报 3 回复

行行，物业就是来吃干饭的，从不干活，只拿钱，你赶紧把物业赶走，基本盘的键盘侠。

人在旅途150@wechat

悠然小憩 2025/10/16 07:02:30 来自浙江宁波举报 0 回复

别胡搅蛮缠，我家楼下设备平台漏水是物业万能工修的，管子拆下，水泥拌胶装上。

人到中年百事哀

悠然小憩 2025/10/16 08:52:56 来自浙江宁波举报 1 回复

事实上，我家老小区（街道代管的那种，之前是60块一年）没有物业的时候，也是这样在运作的。如今新小区3块一平，也就多了一些花头（比如端午节组织包粽子、元宵节组织包汤圆、三八节门口送花、腊八节门口递粥......）其它比如修剪树木，交涉多次无果后，我自己借了工具去锯的；自来水一直浑浊，都是自己跟自来水公司扯皮，都快一个月了；进贼了，还跑家来催收物业费.......然后每年我家的公摊费用还需要500左右，跟物业说地不要天天高压水枪冲洗，尤其是休息天，影响休息，但就好这一口，一直坚持。我家楼上是干挂的腰线，胶水老化以后会漏水，建议2-3年涂一次（一般2年后就老化了），非得家里漏水了，还得一催再催的，没3、5个月搞不定。如果正好碰上雨季......您给评评理，我要求高了吗？我的诉求诉错了地方吗？

新小吉

悠然小憩 2025/10/16 11:03:50 来自浙江宁波举报 0 回复

以上内容均为你的观点，不是我的观点，但你说我帮你整的对不对，除了保洁、保安外，那样是不另外加钱下，是物业可以干的？

按你的观点，除了保安，保洁，外，还有啥是物业不需要另外收费能干的活？

人到中年百事哀

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发表于 2025/10/15 22:29:15 来自浙江宁波


跟基本盘键盘侠讲流程，讲相关规定，他们是听不进的，他们只认为他们觉得就是规则，住建局制定的规定，制订的物管合同是流氓合同。

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人到中年百事哀 2025/10/16 15:14:36 来自浙江宁波举报 0 回复

不要动不动就先定义别人，人家也是摆事实，讲道理的。我3块一平得到的服务跟60一年的差不多，甚至不如，我这样说，您听了是很不服，但事实就是这样。60一年的，我有事都能在居委会找到人，成不成先不说，至少会有一个解释，最终就算不成，我心理上是平衡的，毕竟我出的一年才60。我这3块一平的，物业经理、管家都不知道暗搓搓换了有多少了，每次都是新面孔，每次都是对前任的承诺不做接盘。自从进贼谈判无果之后，我就没有拖欠过物业费。只因，法律从头至尾都在规诫我要做个良民，我只能是个良民。却不见法律规诫物业从业人要凭良心做事，所以物业人是骄傲的。之前跟您有过交流，讲到过，楼道虽然天天拖，但拖把不见洗；景观树死了，就死了，从不补种（还记得这些您都为物业据理力争了）；绿化修剪，物业还来征求意见，也采纳了我的一些建议，最后还是我亲自操刀；腰线脱胶漏水，可以预计的事，不做预计，在已漏水的情况下还装糊涂，应承的好好地，然后管家推经理，经理推流程，如果不是我看到别的楼在涂胶，那经理就当我家已经涂过了；我还正儿八经的找物业经理谈过，尽量在监控看到公共区域有小孩乱踢球，乱追逃的就喊保安出面劝阻劝阻，毕竟小区好多老年人......您给说说理，我每月赚4500，抠出450给这样的物业，且每年还得多给一个月（公共能耗费），我也很不服呀！如果，这些都是您嘴里的过分，您可否提点提点我，继成为一名合格的顺民之后，如何再成为一名物业眼中合格的小业主......谢谢

新小吉

人到中年百事哀 2025/10/17 13:21:47 来自浙江宁波举报 0 回复

其实60和3000的，一样。而且我实测，60一年的速度比3000的还快，你要任何服务，物业讲一声马上来！无非不用JJYY，就是收费服务，桶下水道100块一次，补漏60块一次，换灯泡20块一次。

唯一区别是3000的交物业费时，给你二桶油。

悠然小憩

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发表于 2025/10/15 21:05:22 来自浙江宁波


这些维修确实不是物业费支出范围，而且物业也不会维修，要请外面的第三方公司来维修的，费用不大可以从公共收益中支出，如果金额大，可以走维修基金，对于维修基金提取困难，业委会应出台提取规定，整个小区的维修基金，分为二部分，三分之一或四分之一作为公共设施用，其他的分摊给每一幢，哪一幢要维修，只要该幢通过就行了。所以LZ不交物业费是无理的，物业的做法是对的：像LZ所说的这些维修费用，估计金额不会大，没有必要动用维修基金，直接走公共收益好了。从公共收益支出流程走：向第三方询问维修报价并给出预算费用（大约的人工费与材料费），然后向业委会提交申请维修费用，业委会审批通过，最后维修好以后，按实际产生的费用向业委会提交支付申请，业委会同意支付，流程完结。

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悠然小憩 2025/10/15 21:07:00 来自浙江宁波举报 0 回复

一般还要订合同，质保多少年。

悠然小憩

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发表于 2025/10/15 22:48:17 来自浙江宁波


上物业费开支范围（宁波市住房和城乡建设局出台的物管合同范本，2024版）

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悠然小憩

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发表于 2025/10/16 10:56:39 来自浙江宁波


其实物业不管是哪个小区，新小区，老小区都一样，最多新小区搞些节日的花头，送粽子，送腊八粥，无非就是搞个卫生，房子有点问题，一直是拖字诀，搞不明白，社区大妈们那么空，每天就拍点政绩照，为啥小区不让社区街道管，这不也给社区多一份收入吗

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开心就好了呀

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发表于 2025/10/16 11:24:03 来自浙江杭州


你们小区业主真是奇葩，以后他们的楼需要维修，你也反对。业主大会通不过，无法动用维修基金，你就组织本幢楼业主自筹资金维修吧

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渴望蓝天666

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发表于 2025/10/15 19:20:43 来自浙江杭州


太糟心了

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黑山老妖sea

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发表于 2025/10/15 19:36:45 来自浙江宁波


很明显你买的不是新房子，如果是新房子有质保的，开发商必须维修，你应该是新买了一套旧房子

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赵mm 2025/10/15 20:08:07 来自浙江宁波举报 0 回复

开发商倒闭了

新小吉 2025/10/15 21:40:08 来自浙江宁波举报 0 回复

人家第一句：买了一套新房子。

ericxu@wechat

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发表于 2025/10/15 21:29:21 来自浙江宁波


保险二不赔，这不赔，那不赔物业二不管，这不管，那不管楼主第一次来东论坛？物业大妈快出来，给楼主普及知识：别说屋顶漏水，除了保洁（但不用管有没有打扫干净）保安（但不用管真的安不安全）外，所有物业服务均为另外计费

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悠然小憩 2025/10/15 22:19:37 来自浙江宁波举报 0 回复

行行，房屋漏水，楼顶渗水，监控，消防，电梯等等更换，都是物业费支出，行了吧，业主只要交了物业费，那么小区所有所有的一切都是物业费支出的。反正你脸很大，还雕花的。

悠然小憩 2025/10/15 22:20:37 来自浙江宁波举报 0 回复

维修基金是没有用的，反正所有都是物业费支出，要维修基金干什么？交房时压根儿不应该交上好几万的维修基金。

悠然小憩 2025/10/15 22:22:06 来自浙江宁波举报 0 回复

再等发展，以后你家所有的东西也要由物业维修，物业费支出，比如电视机坏了，冰箱坏了，也应该让物业免费维修。

绿色记事本 2025/10/16 09:50:20 来自浙江宁波举报 0 回复

脱保了的房子，物业要负责维护，共用楼顶维修也应该物业负责，不过费用有维修基金是维修基金负责，没得话，就需要大家凑了

新小吉

悠然小憩 2025/10/16 11:02:14 来自浙江宁波举报 0 回复

你就说，我帮你归纳的对不对就行了！！！你别扯别的，正面回答：对，或者错：物业还负责干啥！

另，以上说法均是你的说法，不是我的观点。

009999900

悠然小憩 2025/10/16 11:13:09 来自浙江宁波举报 0 回复

“交房时压根儿不应该交上好几万的维修基金”。这维修基金需要召开业主大会，并且还要半数以上通过才能用。我们的业主没有达到半数，没通过。

新小吉

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发表于 2025/10/15 22:26:07 来自浙江宁波


跟基本盘讲规则是行不通的。因为他们从来不看物管合同，在他们眼里，只要交了物业费，那小区所有的东西都应该让物业出钱维修更换。而且在他们眼里，物业维修工是万能的，只要小区里的，物业维修工都要能修，比如屋顶筑漏，外墙维修，室内精装维修，监控，电梯，消防维修等等，物业维修必须要会。一查工资，每月4500。

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悠然小憩

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发表于 2025/10/15 22:33:05 来自浙江宁波


相关法律规定：外墙漏水是归物业管还是个人承担外墙漏水责任承担需依据具体情况判断。若外墙处于保修期内，根据相关规定，建设单位对房屋建筑工程的质量保修负责。此时，应由建设单位承担维修责任，费用也由其支付，物业应协助业主与建设单位沟通处理。如果已过保修期，且外墙属于小区公共部分，物业有对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的责任。这种情况下，物业需动用公共维修基金进行维修，维修费用从公共维修基金中支出。不过，使用公共维修基金需遵循一定程序，要经业主共同决定。但若是因业主自身使用不当，如在外墙打孔、破坏防水层等导致外墙漏水，那么维修责任和费用则由该业主个人承担。

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悠然小憩 2025/10/15 22:36:56 来自浙江宁波举报 0 回复

所以一般金额不太大的，公共收益支出，这要看业委会是否合格，负责了。认真负责的业委会，会把公维基金分成二份，一份分给每一幢，一份小区总公用，这样不必经过全体业主大会讨论通过，只要漏水那一幢的业主通过就行了，避免大范围内的投票，而通不过的现象。其次就是现场查看，金额不大的（5万以下），业委会直接从公共收益中支出了，快捷，方便。

悠然小憩

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发表于 2025/10/16 05:45:57 来自浙江宁波


看看空调洞有没有堵可能空调水堵住了

来自: 东论 Android客户端

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zcd8595

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发表于 2025/10/16 08:55:46 来自浙江宁波


墙体漏水肯定走维修基金了，毕竟是公共部位。上次台风来我家的墙壁是玻璃幕墙也有几处渗漏，物业找人打胶的，难道要我自己修？

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悠然小憩 2025/10/16 09:08:02 来自浙江宁波举报 0 回复

所以我说了，金额少的话，走公共收益支出，金额大的话，只能走维修基金了。渗漏要看原因，如果只是玻璃密封引起的，物业会处理，但涉及墙体的，只能让第三方来处理了。

我亦不是菊花 2025/10/16 09:16:36 来自浙江宁波举报 0 回复

楼主家的情况是维修费没有人出，
像你家的情况肯定维修费是从日常维修金里走掉了。
不可能让物业出资给你家维修的。

楼主的业委会如果给资金让物业修，物业难道会不修？

mjy9910

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发表于 2025/10/16 09:03:08 来自浙江宁波

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斯迈毛猫

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发表于 2025/10/16 09:07:53 来自浙江杭州


自己去买一些防水的涂一下

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悠然小憩 2025/10/16 09:08:56 来自浙江宁波举报 0 回复

没用的，渗漏要查明原因，渗漏点这个才是重点。

水采田

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发表于 2025/10/16 09:18:36 来自浙江宁波

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杨柳摇清风

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发表于 2025/10/16 09:22:52 来自浙江宁波


1、如果开发商确实已经倒闭，且房屋未过8年保修期，可以要求物业去找当地住建局，申请动用开发商的房屋质量保证金。 2、如果过了8年保修期且未达到中大修条件的前提下，可以要求物业修理，毕竟每年物业都有一笔日常维修费。

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我亦不是菊花 2025/10/16 09:34:44 来自浙江宁波举报 0 回复

楼主说业委会说保修金不能动，日常维修费应该在维修金里没有划拔吧？
可以业委会授权物业用公共收益来修阿，到时抵扣就行吧？

就这件事情来说，如果资金落实不了，物业确实没有办法修的。修了以后这钱问谁要？

roboy6586

我亦不是菊花 2025/10/16 10:42:52 来自浙江宁波举报 1 回复

保修金不能动不是业委会说了算，这个是需要物业对接住建局，而日常维修费是该小区在小区交付的时候业主交纳的小区住房专项维修资金后，记得没错的话，住建局会按小区建筑面积X2元一平方的金额，每年定额划拨给小区的物业服务公司，用于小区该年度的日常维修维护费用，物业说没钱，除非是该小区没交纳过公共专项维修资金，或者专项维修资金已经用光了……

roboy6586

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发表于 2025/10/16 10:34:54 来自浙江杭州


你这方案写得一点不专业。房屋漏水质保8年的，房产商有质保金押在住建部门的，你只要投诉，他们不把问题处理完，你不撤诉，房产商的质保金是拿不走的！

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009999900 2025/10/16 11:23:14 来自浙江宁波举报 0 回复

投诉谁？

投诉物业。物业说：没钱咋修？

投诉业委会。业委会讲：半数业主没通过。

投诉住建部门，住建部门讲压金让你们业委会来拿。

个人是不能拿的。

beanflying

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发表于 2025/10/16 11:22:51 来自浙江宁波


我家2019年报上去的，到现在还没来修。21年在修同幢防水，让物业给我家做下，却不来做。从那之后就拒缴物业费，每次来催就跟他们提防水事，就这样一直不了了之。

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水泊梁山123 2025/10/16 13:11:37 来自浙江宁波举报 0 回复

有的物业很小心眼，真的不配做服务业，他们就是整你估计不给你修，坏死了

一个人玩@qq

水泊梁山123 2025/10/20 17:06:24 来自浙江宁波举报 0 回复

那就不交物业费

l7210

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发表于 2025/10/16 13:13:06 来自浙江宁波

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微微安楼

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发表于 2025/10/16 13:14:08 来自浙江宁波


那个空调平台吧？凹下去的？基本上90%漏水，因为开发商没有做防水，好像也没有算面积，送的平台面积。估计你要自己修了。

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alesiii

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发表于 2025/10/16 14:08:45 来自浙江宁波

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chen0123456789

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发表于 2025/10/16 15:45:34 来自浙江宁波


不管人们意见多大，物业主任依然高高在上

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正立执绥

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发表于 2025/10/16 16:52:06 来自广西梧州


这事真不能怪物业保修期内费用开发商出过保后要么自己掏钱要么维修基金出你这么一点点事谁会同意从维修基金里出钱啊省事一点还是自己出钱找人做防水吧