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小区外墙脱，业委会维权获得4100万赔偿 [复制]

发表于 2025/10/16 11:14:20 来自浙江宁波

楼主

深圳一小区外墙瓷砖脱落，业委会状告开发商、施工单位、监理单位获赔4100万！一场耗时多年的维权战，凭借一份关键检测报告和法律团队的坚持，最终赢得了全额赔偿。小区外墙饰面砖空鼓、脱落，渗水问题困扰业主多年，开发商却以“已过保修期”为由拒绝承担责任。面对这一局面，深圳市龙华区某小区业委会没有退缩，而是选择通过法律途径维权。他们将开发商、施工单位、监理单位一并告上法庭，最终获判4100余万元赔偿。这一判决不仅解决了小区外墙安全隐患，也为类似案例提供了重要参考。 01 外墙隐患，业主心慌深圳市龙华区某小区于2014年5月19日竣工交付，业主们自2015年底陆续入住。然而好景不长，入住不久后，部分业主就开始受到外墙渗水问题的困扰。自2016年起，该小区多处外墙饰面砖不断出现空鼓、脱落现象，百余户业主家中出现外墙漏水。到2018年至2020年间，小区1栋和3栋外墙饰面砖起鼓情况愈加严重，随时可能坠落伤人，存在极大的安全隐患。为缓解这一紧急情况，小区业委会决议委托第三方施工单位进行了局部修缮，先后花费近50万元，费用均由住宅专项维修基金垫付。 02 检测受阻，维权无门 2020年5月30日，业委会、开发商和物业公司三方协商，决定共同委托第三方检测机构进行排查评估。开发商当时同意：如检测结果为建筑质量问题，则承担检测费用；如质量合格，则由全体业主分摊。然而，当同年6月9日三方敲定检测机构后，开发商却拒绝签署检测评估服务合同，也不同意支付检测费用。尽管业委会多次发函沟通，开发商均不予理会。面对开发商的消极应对，2020年9月，业委会与物业公司共同委托第三方检测机构对小区1栋、3栋外墙饰面砖进行排查评估，并自行垫付了4.8万元检测费用。检测报告结论明确：小区1栋、3栋外墙饰面砖粘贴强度检验结果均不满足规范要求，外墙空鼓、脱落的根本原因在于外墙饰面层粘贴质量存在明显缺陷，属于建筑质量问题。 03 法律维权，正式起诉检测报告出具后，业委会多次要求开发商承担修复责任，但开发商以不认可检测结果为由拒绝承担责任。即便相关部门发函要求开发商尽快解决外墙问题，开发商仍以“小区外墙饰面砖已过保修期”为由推卸责任。为彻底解决外墙安全隐患，业委会决定自行委托第三方进行重作、修复。经评估，小区全部外墙重作、修复费用高达1648万元。在多年沟通、协商、调解无果的情况下，小区第二届业委会决定向龙华区人民法院提起诉讼。业委会认为《工程竣工验收报告》不等于房屋验收合格，小区外墙问题系由工程质量缺陷引起，开发商、施工单位、监理单位应承担连带责任。 04 法庭交锋，争议焦点案件审理过程中，双方围绕三个焦点问题展开辩论：焦点一：被告开发商在交付涉案房屋时是否存在质量问题。业委会提供的检测报告显示外墙饰面砖粘贴强度不符合规范要求，属于建筑质量问题。焦点二：如果存在质量问题，被告开发商是否应向原告承担赔偿责任。开发商辩称保修期已过，但法院认为小区外墙问题自始存在且持续存在，开发商不能免责。焦点三：被告施工单位、监理单位应承担的责任。施工单位未按设计方案要求施工，监理单位监督不到位，均应承担相应责任。 05 法院判决，全额支持法院经审理认为，小区外墙自始就存在质量问题，并且是连续性和持续性的，房地产开发公司应承担责任。案涉小区属于修复整改项目，且存在质量缺陷在相关规定发布前即已发现，系开发商拖延才未得到实质性解决。根据《中华人民共和国建筑法》相关规定，施工单位对工程的施工质量负责，必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。监理单位与建设单位或建筑施工企业串通，弄虚作假、降低工程质量的，应承担连带赔偿责任。最终，法院判决支持原告的全部诉讼请求： o 被告开发商向业委会支付已发生的修复费用49.2万余元； o 支付鉴定费用4.8万元； o 支付小区全部外墙重作、修复费用4007.7万余元； o 赔偿律师费13万元； o 被告施工单位、监理单位对开发商的赔偿义务承担连带责任。案件受理费、保全费、鉴定费由三被告承担。 06 案件启示，小区管理借鉴这起案件为小区管理提供了重要启示：首先，业委会应积极履行职责。本案中，业委会作为业主代表，在面对重大安全隐患时没有退缩，而是积极寻求法律途径解决，最终维护了全体业主的合法权益。其次，证据收集至关重要。业委会委托第三方检测机构出具的鉴定报告成为法院认定事实的关键证据。在维权过程中，及时固定证据是获胜的基础。再次，不能轻信“保修期已过”的推诿。对于初始质量问题，即使保修期已过，开发商仍可能承担责任。关键是证明问题自始存在且持续存在。最后，专业法律团队是维权保障。本案中，律师对建筑法律的专业把握，对案件胜诉起到了决定性作用。类似的高空坠物纠纷在深圳并非个例。2021年，龙岗区也曾发生一起高楼外墙瓷片脱落砸坏奔驰车的案例，法院判决房屋管理人赔偿车主维修费用。这些案例共同表明，建筑物所有人、管理人对物业有维护管理和安全保障义务。类似案例并非孤例。2021年，龙岗区某楼房外墙瓷片脱落砸坏楼下奔驰车，法院判决房屋管理人姚某赔偿车主8900元维修费。法官在判决中指出，建筑物发生脱落、坠落造成他人损害，“所有人、管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”。而对老旧小区而言，建立政府执法部门、物业公司和业委会三方的联动机制，能有效处置小区内各类违法违规行为。在街道办事处一级设立物业管理纠纷处置办公室，作为三方联动机制的行动轴心，是解决类似问题的有效途径。判决生效后，小区业主们终于看到了彻底解决外墙安全隐患的曙光。这一案例也为全国类似情况的小区维权提供了重要参考，彰显了法律在保障业主权益方面的积极作用。

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蝌蚪0574@wechat

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发表于 2025/10/22 16:19:00 来自浙江宁波


豆包：根据《宁波市物业服务收费管理实施细则》，宁波市住宅小区物业费包含了公共部位日常维修费用。宁波市物业服务收费实行包干制时，收费构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润，其中物业服务成本包含了房屋共用部位和共用设施设备的管理费用。实行酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金，房屋共用部位和共用设施设备日常运行管理费用也包含在物业服务支出中。但需注意，公共部位的中修、大修和更新、改造费用，根据宁波市物业专项维修资金管理办法规定列支，不计入物业服务成本或物业服务支出，通常从专项维修资金中支出。个人认为：公共部位日常维修费用谁支出，（中修以下）按物业服务合同约定为准，每个小区不一样。

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胡爱民

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发表于 2025/10/16 17:57:05 来自浙江宁波


这业委会历害

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新小吉

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发表于 2025/10/16 20:13:53 来自浙江宁波


不应该是物业管理不力吗？不是应该由物业公司出钱，出人维修好。（烟火年华就是这样认为的）

TA共获得：回复:18条

烟火年年 2025/10/20 15:57:18 来自浙江宁波举报 0 回复

我也不知道，应不应该正眼看看你，

毕竟你代表着中国物业收费技术遥遥领先，又代表着物业的太极水平超越世界，虽然你有这样和那样的优点，

麻烦您，把中国字认识全了吧！

烟火年年 2025/10/20 16:02:52 来自浙江宁波举报 0 回复

我始终认为，不能把小区的所有问题都推给物业，但是，物业也不能除了收钱什么都不管，
你自己看看你的歪理邪说，什么小区弄不好主要原因在业主，都按照你的逻辑，业主花钱请物业干啥，啥都不管，然后还给业主扣个素质差的帽子，

这个不是请物业，是请个爹。

悠然小憩

烟火年年 2025/10/20 16:39:53 来自浙江宁波举报 0 回复

业主乱扔垃圾，乱停车，乱堆杂物，物业劝阻后，还不改的，这叫高素质，你给素质定得真好，凡是涉及业主的，都是高素质，凡是涉及物业的，都是垃圾。

悠然小憩

烟火年年 2025/10/20 16:41:20 来自浙江宁波举报 0 回复

业主乱停车，乱扔垃圾屡劝阻不改的，责任在物业，不在业主，业主素质高，只是物业垃圾，应该24小时随时在，一看到乱扔的业主，马上去清理。

悠然小憩

烟火年年 2025/10/20 16:40:41 来自浙江宁波举报 0 回复

物业不应该休息，凡是可以停车的空地（只要不是停车位），物业保安应该人站着，这样业主乱停不了了。

悠然小憩

烟火年年 2025/10/20 16:41:31 来自浙江宁波举报 0 回复

所以小区要搞好，需要几百名保安，几百名保洁，24小时运作。

悠然小憩

烟火年年 2025/10/20 16:42:30 来自浙江宁波举报 0 回复

所以物业无权管业主，业主乱扔，乱停，乱堆，物业应该想办法处理好，而不是去劝业主不要乱扔，不要乱停，不要乱堆。

烟火年年

悠然小憩 2025/10/20 16:45:25 来自浙江宁波举报 0 回复

来来来，上次回复你过的，我说完了，你就不正面回复了。
我受累，重新发你一遍：

素质差不差的，不是你一个物业公司，或者一个物业从业人员能下定义的，
乱扔垃圾，你可以让发到业主群里，让业主，甚至居委会，或者对方抛弃的是大型垃圾了你可以请环保部门来解决这个问题，
也不是你骂一句素质差，就能解决问题的，
物业公司有管理权力，也有服务的义务，怎么有机地统一，就是物业从业人员能力的表现，
一句话说得大家都喜欢，责备中透着爱护，就是考验你这个物业从业人员的能力的时候。
出问题就说物业公司没有管理权，收钱的时候又冲在前面。这样的人，大家当然讨厌，
又菜又爱玩才是败坏物业从业人员名声的最大原罪！
业主乱扔垃圾，
可以说的：某某业主您要是忙，您就说一声，垃圾什么的，乱扔一方面影响环境卫生，另一方面也不利您的健康。
你要让业主和你产生共鸣，感觉到你是提醒，而不是责问，
物业公司，做好服务，你有什么权力斥责我，你看我这样的说法，意思还是那个意思，就相对好接受很多，
我也做过类似工作的，一，要保持好的态度，对方着急，我不急，说话周到，不要咄咄逼人，
二、自己要有积极能动性，哪怕遇到不讲理的，还有街道，还有其他业主呢，
三、谦虚，不要居高临下，要站在平等的角度，你在论坛上的腔调就很反映问题，
大家都是普通网友，真有智商特别高，能力特别强的，大家能看得出来也能感受到，而不是你站在居高临下的态度，
我们就觉得你厉害，你惹不起，我上网是来找快乐的，不是来听你高台教化，不是来跟着你提高修养的。
劝阻无效，你就不劝阻了？
那么收物业费一次收不上来，为啥还要去第二次？
说明什么，还是一种高高在上的思维，劝阻两次就觉得自己尽到责任了，收钱的时候也这样好了，两次要过，就不要了，
自尊心也一碗水端平多好，说到底，是个服务行业，拿出收费的精神面对这些老油条们，
别贴条子，有什么用，早上七点准时站在他的车边上，守着，等着人家下来，
电话打，一遍遍地打，那么多保安，轮换拉黑一个就换一个。
好好说，一次一次地说，让大家都看到物业的服务精神。
感动不了老油条，你至少要感动其他业主，让其他业主意识到，这个物业是做事的。
群众工作从来就没有一蹴而就的。

烟火年年

悠然小憩 2025/10/20 16:47:23 来自浙江宁波举报 0 回复

八百多字的大文章，一蹴而就，我就问你，我这个文字功底，够不够扎实。

悠然小憩

烟火年年 2025/10/20 18:16:51 来自浙江宁波举报 0 回复

是是是，物业要一遍一遍的劝阻，不行的话，跪下来劝阻，劝到物业人员死掉为止。

悠然小憩

烟火年年 2025/10/20 18:16:16 来自浙江宁波举报 0 回复

劝一次不够，二次，二次不够三次，。。四次，五次，百次，千次，要有耐心，要劝到天荒地老，要劝到地球完蛋。

悠然小憩

烟火年年 2025/10/20 18:18:27 来自浙江宁波举报 0 回复

要时刻想着，业主都是高素质的，就算他乱扔，乱停，乱堆，也是高素质的，三乱品德才是高素质的代表。不能定义为素质低。

悠然小憩

烟火年年 2025/10/20 18:20:07 来自浙江宁波举报 0 回复

要想着，业主乱扔乱停乱堆，是给物业工作做，省得没工作，物业要失业了。

悠然小憩

烟火年年 2025/10/20 18:21:35 来自浙江宁波举报 0 回复

这不是好多年前，有一人边嗑瓜子边扔瓜子壳，扫马路的保洁员劝阻一下，那人说，如果不是她这样，保洁员要失业了，这是给保洁员稳定的饭碗，这才是高素质。

悠然小憩

烟火年年 2025/10/20 18:22:21 来自浙江宁波举报 0 回复

所以小区就靠这样的业主，物业才有饭碗。

烟火年年

悠然小憩 2025/10/21 08:05:08 来自浙江宁波举报 0 回复

小时候有没有r人教过你，有理不在声高，我估计是没有，当然论坛上我听不到你的声音，就是看你这个回帖的频率，我没觉得你有理，我就觉得，你急了！

凡事不要非黑即白，让你拿出收费时候的态度来劝阻小区内的违停，违建，在你的口中变成“劝阻到物业人员死掉为止”，不至于不至于，别说一千次，你知道劝阻一千次的概念吗？一千次，一天一次你也要劝三年，你要是真有耐心劝阻一千次，不用你劝一千零一次，附近的居民，业主都是知道对错，明白是非的，物业能服务到这个精神，哪怕他不改，附近的居民缴纳物业费一定也是最积极的，人心都是肉长的，论坛上这些人，你去问问，居民的要求高不高，不高，物业拿出收费时候的韧性来做服务就好了，责权利要相等，做服务的时候，不干活的理由一堆，收费的时候，收钱的理由一堆，你这么会讲道理，你别干物业了，你考个教师证当老师去得了呗！

没有人生来就是高素质的，高素质这件事情是相互维系的，物业拿出高素质来，本身物业是服务企业，收钱的前提下，要求物业拿出高素质，这个不过分吧？我们不反对三块左右的物业费，我希望物业拿出与之相匹配的高素质来，你拿出你的高素质，劝阻小区的不文明行为，你拿出你的高素质来做好小区的服务。说句最难听的，业主哪怕拿不出高素质行为回应你，你也可以用你的高素质反衬他们的低素质，谁文明，谁有理，谁的素质能被称为一句高素质，一目了然，而不是靠你每天网上怼这个，怼那个，别说你六七条回帖怼过来，物业从业人员抱着咄咄逼人的心态面对工作，你放心，你就是吵赢了我，你也干不好物业工作。

文明发言，人人有责，论坛辩论，讲究的是有理有据，而不是回帖数量。

悠然小憩

烟火年年 2025/10/22 10:03:11 来自浙江宁波举报 0 回复

你需要的是物业，而不是物业费，在你眼里，白嫖才是高素质的代表。

烟火年年

悠然小憩 2025/10/22 13:36:09 来自浙江宁波举报 0 回复

人家说，听其言，观其行，而不是你妄自揣测，
上文，我已经明确了阐述了我对物业费的想法，如果你善于归纳和总结，
我帮你，我对物业和物业费的看法：我不反对三块钱的物业费，我希望物业拿出与之相匹配的高素质。
从2002年开始，我有第一套房子，无论房屋漏水，或者车辆刮擦之类的事情，我和物业有再大的分歧和争执，
我也没晚一天缴纳物业费，就像对你一样，你大吵大叫，是你的问题。
我没必要和你一样大吵大叫，因为人是要知道对错的，不能因为别人的错误，就降低对自己的要求。

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悠然小憩

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发表于 2025/10/20 14:59:21 来自浙江宁波


小区于2014年5月19日竣工交付。业主们自2015年底陆续入住。自2016年起，该小区多处外墙饰面砖不断出现空鼓、脱落现象，百余户业主家中出现外墙漏水。到2018年至2020年间，小区1栋和3栋外墙饰面砖起鼓情况愈加严重，随时可能坠落伤人，存在极大的安全隐患。

TA共获得：回复:18条

悠然小憩 2025/10/20 15:09:26 来自浙江宁波举报 0 回复

呵呵，这个小区的物业真得有福，业主没把锅甩给物业，就如还有一贴，房子渗水，外墙维修，物业不给修，可不可以拒交物业费（原因：物业向业委会要钱，业委会没给），然后下面好几个骂物业的，光收钱不干活。。。。。这不修那不修，要物业什么用。

roboy6586

悠然小憩 2025/10/20 15:29:54 来自浙江宁波举报 0 回复

这不是甩不甩锅的问题，同样是外墙漏水，质保期内就是开发商的责任，但也不是说过了质保期开发商就无责了，像帖子里的是质保期内的质量问题的延续之质保期外，所以法院并没有因质保期外就判开发商无责了。如果说是质保期内无此漏水及外墙脱落问题，而到了质保期外出现问题，那大概率会判无责。还有就是质保期内出现问题了没有及时向开发商罪责，过了质保期才追责，也是很难的。

悠然小憩

roboy6586 2025/10/20 16:38:46 来自浙江宁波举报 0 回复

那个贴子，开发商倒闭了。

roboy6586

悠然小憩 2025/10/22 08:56:44 来自浙江宁波举报 0 回复

开发商倒闭了，如果没过质保期，自有房子的质量保证金可用，物业只能是将问题上报属地住建局，除非由于开发商倒闭，住建局将保修期内修缮工作委托给物业，物业才会负起修缮的责任。

悠然小憩

roboy6586 2025/10/22 10:06:09 来自浙江宁波举报 0 回复

开发商倒闭，没过质保期，物业先要向业委会申请修缮费用书，然后业委会看费用多少，少的话从公共收益中支出，费用多的话，从开发商的质保金出，如果没有质保金，走公维，只是公维需要公投，物业与业委会通过后，再由物业向住建局提交申请质保金或公维的书面材料。

悠然小憩

roboy6586 2025/10/22 10:07:32 来自浙江宁波举报 0 回复

我小区外墙修过（没漏水，只是有些地方开裂，石材挂面没做好），申请流程是这样的。申请材料上要有物业与业委会的公章。

蝌蚪0574@wechat

悠然小憩 2025/10/22 10:41:51 来自浙江宁波举报 0 回复

首先物业有验收接收程序，物业如果接收了说明物业对于开发商质量问题是认可的，保修期内开发商保修，保修期内还是没有修好，是不是要延期保修，这不就是物业问题了吗？不然物业验收接收啥。

悠然小憩

蝌蚪0574@wechat 2025/10/22 10:52:30 来自浙江宁波举报 0 回复

你觉得物业公司有专业人员？验收？那业主还有验收程序了，业主入住了，说明业主对开发商的质量问题是认可的。

悠然小憩

蝌蚪0574@wechat 2025/10/22 10:53:22 来自浙江宁波举报 0 回复

物业验收是指水电正常，消防，电梯，监控正常，公共设施完整，房屋窗户完好，外墙完整。

悠然小憩

蝌蚪0574@wechat 2025/10/22 10:54:09 来自浙江宁波举报 0 回复

如果物业验收了，那以后的质量问题都由物业承担，我想没有一家物业公司会接受楼盘了。

悠然小憩

蝌蚪0574@wechat 2025/10/22 10:55:24 来自浙江宁波举报 0 回复

按你逻辑，消防，监控，绿化，房屋，电梯，公共设施都由物业验收了，以后的维修都应由物业出钱负责了？

roboy6586

悠然小憩 2025/10/22 16:27:01 来自浙江宁波举报 0 回复

你难道不知道物业有日常维修费的？为什么要先从公共收益支出？日常维修费就是物业在维修小区公共区域公共部位达不到中大修的情况下使用的。

悠然小憩

roboy6586 2025/10/22 17:28:26 来自浙江宁波举报 0 回复

像我所在的小区，没有日常维修费，只有很早的老旧小区，会收这笔费用，而且有合同，你可以在城乡住建委下载物管合同看看。

悠然小憩

roboy6586 2025/10/22 17:29:25 来自浙江宁波举报 0 回复

这可是Z。F的范本，小区业委会与物业签订物管合同，是以这个为基础的。

roboy6586

悠然小憩 2025/10/23 09:33:24 来自浙江宁波举报 0 回复

看来你啥也不懂……日常维修费是啥也不知道啊……给你普及一下吧，记得没错的话2011年起宁波市小区交付时，业主需要缴纳一笔小区专项维修资金，这笔钱存于辖区住建局下的专项维修资金的专用账户，物业服务公司入住小区后，每年可以申请到小区面积X2元定额的小区日常维修费。而在2011年之前交付的老旧小区才会没有这笔费用，物业公司最喜欢不支出这笔维修费，而是使用小区业主共有的公共收益……