宁波老城、老小区、老厂房的“更新指南”，10月1日起正式施行！支持危旧住房自主更新、原拆原建  [复制]

今天上午，宁波市政府新闻办举行《宁波市城市更新条例》实施工作新闻发布会，邀请市住建局、市自然资源和规划局相关负责人作发布并答记者问。

《宁波市城市更新条例》，将于2026年10月1日起正式施行。

这部条例，可以看作是宁波老城、老小区、老厂房的“更新指南”，它把城市更新从具体的项目实践，提升到了法治保障的层面。目的是让老城区更有生活气息，让老房子焕发新的生机，让老百姓真正成为城市更新的受益者和参与者。

居住类城市更新

支持危险住房、老旧住房自主更新、原拆原建

条例明确了城镇开发边界内居住类、产业类、设施类、保护传承类、公共空间类、区域综合类六大类型的更新要求。具体来说——

居住类城市更新，重点完善便民服务配套，支持危旧房自主更新；

产业类城市更新，聚焦老旧街区、厂区转型提质；

设施类城市更新，加强管网、防灾、新能源等基础设施升级；

保护传承类城市更新，坚持微改造，严控大拆大建；

公共空间类城市更新，优化滨水、绿地、桥下空间利用；

区域综合类城市更新，实施连片统筹开发。

条例第十九条：“实施危险住房更新改造的，应当按照规定以加固、改建、重建、拆除等方式进行更新。支持危险住房、老旧住房按照规定自主更新、原拆原建。具体办法由市、县（市）人民政府根据国家和省有关规定另行制定。

实施老旧小区、城中村更新改造的，可以采取整治提升、拆除新建等方式，街道办事处、镇（乡）人民政府应当协调居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、物业权利人等共同推进改造，并引导居（村）民协商确定改造后的长效管理机制，共同维护改造成果。”

“防止大拆大建、留住原住民”

鼓励居民以房屋、资金入股参与历史建筑活化利用

条例设立“历史文化保护与传承”专章，破解老城保护核心难题。

今年恰逢宁波获评国家历史文化名城40周年，历史文化保护专章的设置有着特殊意义。

市住建局副局长刘鸿雁表示，条例严格落实国家“防止大拆大建、留住原住民”的要求，明确了历史文化资源普查调查、老街区老建筑更新项目前置评估论证、街巷肌理历史风貌整体保护、禁止强制腾空原住居民、鼓励居民入股参与运营等制度，为全市历史城区、历史文化街区的保护更新实践提供了法律支撑。

下一步，我市将从三方面落实保护要求：

一是全面普查摸清家底，搭建全市统一的历史文化名城保护信息平台，公开资源信息与保护要求，接受市民监督；

二是前置评估守住风貌，在片区策划阶段查清历史文化资源分布，项目实施前开展保护更新方式评估论证，通过修订技术指引、建立多部门联审机制实现保护要求前置管控；

三是强化参与做实保障，在保留建筑原有外观风貌的前提下支持改善居住条件，鼓励居民以房屋、资金入股参与历史建筑活化利用，发挥原住居民的主体作用。

条例第三十五条：“鼓励原住居民在历史文化名城、名镇、名村和历史文化街区居住生活，以房屋、资金入股等多种形式参与保护和开发利用。禁止违背原住居民意愿腾空进行开发利用。”

支持盘活闲置老旧厂房、办公楼等

但严禁变相开发商品住宅

条例还专设“低效产业用地更新”专章，以破解产业转型难题。

针对老旧厂房、老商业楼宇闲置低效的现状，低效产业用地专章固化了工业上楼、用地混合业态兼容、产业用地分割转让、改扩建免补缴土地价款等突破性政策，为鄞州中河—钟公庙、镇海蛟川等片区转型提供了法治基础。

对于市场高度关注的“老厂房改造能否开发商品房”问题，市自然资源和规划局党组成员、总工程师范达特别强调：既有建筑功能转换不得变更为经营性房地产用地，严禁借城市更新名义变相开发商品住宅、经营性房地产项目，“这条底线是刚性的，没有例外”。

在守住底线的同时，条例也为产权人改造盘活创造了充足条件——

在满足消防、房屋结构安全的前提下，支持老旧厂房、传统商业设施转型科创办公、文化旅游、配套服务业等业态；

同一地块可实现工业、科研、办公、服务业功能混合兼容，在不改变土地用途的前提下提高容积率、开发地下空间，符合条件的可不增收土地价款，直接降低改造成本。

后续我市还将出台既有建筑功能转换管理办法，明确申请条件、办理流程与正负清单，方便企业按规则办事。

创设物业权利人自主更新制度

支持产权人自主开展危旧房加固、原拆原建、既有建筑修缮改造

针对老小区、老厂房、老街区普遍存在的“改不动、改不起、通不过审批”现实困难，条例形成一揽子解决方案：通过不计容积率保障居民基本生活和民生安全，支持功能转换盘活存量空间，允许在保障安全前提下进行适应性优化改造。

条例第四十三条：“因保障居民基本生活、完善城市功能等需要，在城市更新中按照规划配建市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，其新增建筑面积可以按照规定不受规划容积率等指标的制约。

为满足安全、生态环境保护、无障碍设施建设标准等要求，增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施和景观休息设施，其新增建筑面积可以不计入规划容积率。”

同时，条例以立法形式确立了“城市体检—专项规划—片区策划—项目实施”全流程闭环体系，落实“无体检不更新”的工作要求，改变了以往碎片化、零散化的改造方式。通过更新项目库动态管控、重大隐患项目优先落地，严格落实国家“留改拆、以保留提升为主”的要求。

值得关注的是，条例还创设了物业权利人自主更新制度，打破传统政府统征统改的单一更新路径，支持产权人、村集体、市场主体自主开展危旧房加固、原拆原建、既有建筑修缮改造，充分激发产权主体和市场力量的内生更新动力。

条例第四十九条：“鼓励、支持物业权利人在符合城市更新相关规划条件下，对其依法取得的老旧建筑、设施，自行或者与市场主体合作实施自主更新，改善生产生活环境，推动存量资源提质增效。符合条件的自主更新项目，可以按照规定享受一定比例的容积率奖励、专项资金扶持等政策。具体办法由市人民政府根据国家、省有关规定另行制定。”

重点谋划九大城市更新样板片区

三年计划实施113个重点更新项目

记者从新闻发布会上获悉，作为第三批中央财政支持实施城市更新行动城市，我市重点谋划了海曙罗城、江北庄桥老街、镇海老城、鄞州中河—钟公庙等九大样板片区，作为条例落地的先行“试验田”。三年计划实施113个重点更新项目，预计惠及片区50余万居民。

市住建局副局长刘鸿雁介绍说，九大样板片区将从三方面发力落地民生：

一是强化设施配套，统筹地上地下一体化改造，升级给排水管网、电力通信管线，完善停车、照明等基础配套，比如江北庄桥老街片区将实施综合管线提升、排水管网提标、公共空间提质等工程，整体提升居住环境品质；

二是建设未来社区，补齐“一老一小”服务短板，比如镇海老城片区推进招宝山“银龄街区”建设、老粮站地块改造，增加老年食堂、托育点位与户外健身空间，同步健全长效运营机制；

三是盘活存量资源，吸引社会资本参与，比如鄞州中河—钟公庙片区将推动万汇老旧厂房转型，打造集运动、休闲、餐饮于一体的生活服务中心，把存量空间转化为惠民新场景。

配套政策方面，目前《宁波市城镇低效用地认定办法》《宁波市建设工程规划许可豁免管理办法》已发布施行；《宁波市既有建筑功能转换管理办法》《宁波市城镇老旧住房自主更新指导意见》正在征求各方意见，近期将陆续出台，为用地混合、功能转换、容积率激励等关键环节提供明确的政策依据和操作路径。

群众参与方面，我市将进一步拓宽城市更新全周期的意见表达渠道，从片区策划、方案编制到项目实施、长效运营，各个环节都主动邀请居民、企业、专家、社会组织等各方力量共同参与，切实保障群众的知情权、参与权和监督权，精准回应适老适幼、居住环境、业态提升等多元诉求。

市住建局局长吴耀明表示，下一步我市将持续加强条例宣传解读，推动各部门协同落实配套制度，持续提升城市功能品质，让老城区更有生活气息，让老房子焕发新生机，不断增强群众的获得感、幸福感、安全感。