还得是老江东！“又双叒叕”要出地！距三江口1.3km、容积率仅1.6！逆势推地底气在哪？ [复制]

发表于 2026/10/20 14:00:17 来自浙江宁波

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老江东近期的动作很密集。白鹤、划船两大未来社区梯次推进，江东公园改造纳入“福明未来城”，四号桥公园获批，总投资约14.6亿元的“Super Park”也即将落地。 10月中旬，百丈东路南侧、原创意三厂、惊驾路南侧ZCB02-06-001三组地块又接连公示控规调整。片区更新在面上铺开，供地端的信号则更具体。三组地块中，ZCB02-06-001等地块10月16日公示，用地约3.20公顷，001地块容积率拟由2.0降至1.6、限高60米；原JD03-02-11与JD03-02-10合并为002地块，主要指标可与001统算；沿徐家河新增约0.49公顷公园绿地；两地块间允许通过地下空间和8米宽地上桥梁连通；同时取消原配建的12班幼儿园。百丈东路南侧、原创意三厂两组此前已有报道，方向相近，这里不再展开。这组地的产品边界很清楚： 1.6容积率配60米限高，通常对应8—11层小高层，局部可穿插洋房，纯叠墅、纯低层基本不可行。它是强度下调，不是脱离限高约束的低密住宅。 001与002指标可统算，但两宗地被道路切分，靠8米桥和地下空间连通，指标统算解决纸面平衡，不解决空间连续，归家动线、物业半径仍要看方案。取消幼儿园也不必简单读成减配，更接近中心城区生源变化下的设施存量统筹。把三组地放在一起看，共性不是增加供应，而是降容、功能纯化、配套按实际需求重新理。这不是单宗地的偶然调整，而是同一批次的系统性动作。回答这个问题，需要把底子和新变量分开看。区位和需求是老江东的底子，供地逻辑转向才是这一轮被反复讨论的新变量。第一个维度是区位，它也是后面所有判断的基础。老江东处在三江口、宁波北、南部商务区、东部新城之间的几何中枢，区划调整后从独立城区转为鄞州主城北片区的重要组成部分，身份变了，但核心位置没有变。过去十年城市界面、路网和楼市持续更新，这个底盘是实的。区位决定了老江东始终在宁波核心区的价值坐标系里，不是边缘板块靠概念撑起来的区域。第二个维度是需求厚度，而这个厚度不是一天形成的。老江东过去多年的土地出让和城市更新，已经完成了一轮人口结构的置换。前后三十多个小区陆续成型，白鹤、划船两大未来社区推进，新增家庭和改善客群陆续进入，居住结构在变，改善需求是真实的。这种需求不是短期刺激出来的，而是十年更新积累下来的结果，它决定了老江东的购买力底座比很多板块更扎实。第三个维度是供地逻辑变了。过去核心区供地追求规模产出，容积率往高了走、功能往混合了做；这一轮反过来，存量土地被重新拿出来，方向集中在降容、纯化、配套按实际需求重新理。老江东这波地块的容积率集体下调，不是政府单方面决定的，而是顺应市场——改善需求起来了，低密产品有去化，规划才敢往低走。 ZCB02-06-001这组地降容、纯化、配套重整，逻辑一致。前两条解释的是老江东为什么一直有人买，第三条解释的是政府为什么现在敢连续推、市场还愿意接。三者不是并列清单，而是底子加新变量的关系。市场认账，底盘也得接得住。鄞州区2025年GDP达到3201.9亿元，宁波各区县第一、浙江头部，常住人口172.5万，经济密度和人口基数摆在那里。这几年品牌开发商、头部开发商都在老江东落子，这就是信心。它们投的是核心区成熟配套和可预期去化，福明未来城、白鹤和划船未来社区等这些老城更新陆续推进，又给这种确定性加了长线支撑。宅地供应是整盘棋里的一步，不是孤立的财政动作。回到ZCB02-06-001这组地，它值得看的不是“宝地终于要出”，而是老江东推地节奏已经变了：从“有地就出”转向“挑好的、按品质标准出”。区位、需求、供地转向、市场认账几股力量叠在一起，才是老江东逆周期仍被反复讨论的原因。它不是一宗地的热度，而是宁波核心区从规模扩张转向品质更新的一类样本。